Nghị định 25/2020 có hiệu lực: “Nút thắt” lớn trên thị trường bất động sản được gỡ

Ông Nguyễn Đăng Trương - Cục trưởng Cục Quản lý Đấu thầu thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, trên cơ sở kế thừa những quy định đã ổn định và vẫn còn phù hợp của Nghị định 30/2015/NĐ-CP, Nghị định 25 tập trung vào khắc phục những hạn chế, bất cập và chồng chéo trong quá trình thực hiện tại các địa phương.

Quy định chi tiết vấn đề đang "tắc"

Cụ thể, theo ông Trương, Nghị định 25 đã có những thay đổi, trong đó nổi bật là đi vào quy định chi tiết, quy định cụ thể một số điều của Luật Đấu thầu như: Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án hợp tác công-tư (PPP) theo quy định của pháp luật về đầu tư PPP; dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh; dự án không thuộc hai loại trên nhưng phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.

Vị Cục trưởng phân tích, Nghị định 25 làm rõ, đi vào chi tiết hơn một số điều của Luật đầu tư về các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Trong đó, việc cho thuê, giao đất sẽ được phân định rõ về các trường hợp sử dụng phân định trường hợp đấu thầu hay đấu giá. Cụ thể, đấu thầu dự án áp dụng theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng làm rõ các vấn đề về điều kiện cần để xác định dự án đầu tư. Theo đó, các dự án phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.Đồng thời, dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. Cùng với đó là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, Nghị định 25 cũng quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thời hạn phê duyệt danh mục dự án, công bố danh mục dự án cũng như các cơ quan chịu trách nhiệm cụ thể về từng trường hợp. Để các cơ quan địa phương các định rõ, cụ thể đầu mục công việc, tránh các chồng chéo gây ách tắc thủ tục.

Về đánh giá năng lực nhà đầu tư, Nghị định chỉ rõ Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư đã gửi hồ sơ đăng ký thực hiện dự án. Cùng với đó phải đảm bảo các nguyên tắc: Danh mục dự án phải được công bố rộng rãi trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, làm cơ sở xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm thực hiện dự án; Trường hợp có hai nhà đầu tư trở lên quan tâm, việc tổ chức đấu thầu áp dụng quy trình đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ.

Về quy trình triển khai dự án, nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng. Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nhiều dự án được tái khởi động

Thời gian vừa qua, không ít dự án đầu tư có sử dụng đất tại các địa phương vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai; quy trình đầu thầu; giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu khiến không ít nhà đầu tư trúng đấu thầu không thể triển khai kịp dự án theo kế hoạch, tạo thành điểm nghẽn lớn với doanh nghiệp bất động sản.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), xung đột này đã tạo ra thực thi rất khác nhau giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng "loạn sứ quân" trong thực thi thủ tục hành chính.

Ông Lộc cho biết, có tới 20 chồng chéo, xung đột trong lĩnh vực nhà ở, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu. Trong đó, quy định không thống nhất, thiếu cụ thể trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu trong lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án không thông qua đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật Đất đai quy định rõ các trường hợp đấu giá, không đấu giá đất. Pháp luật đầu tư quy định các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Thế nhưng, Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào (đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng), Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đầu thầu rồi có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không? Điều này dẫn đến sự lúng túng của các địa phương trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều 60 nghị định 25, đã quy định rõ việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các quy định chi tiết về trình tự, thủ tục cũng như trách nhiệm của nhà đầu tư trúng đấu thầu, bên mời thầu và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trong việc giải phóng mặt bằng và giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, Nghị định 25 đã gỡ bỏ được nút thắt lớn nhất trong hành trình: đấu thầu - giao đất, cho thuê đất - triển khai dự án.

"Đây là mấu chốt căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan chức năng địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, gỡ tình trạng ách tắc thủ tục trong thời gian vừa qua. Đặc biệt, những dự án án đang tồn đọng do chưa được Nhà nước giao đất/cho thuê đất trong thời gian qua, nay sẽ được tái khởi động, giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả nhà đầu tư và xã hội" - Vị chuyên gia khẳng định.