Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tạm dừng cho vay tiền đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 vừa có văn bản gửi các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP HCM và Đồng Nai về cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc. 

Cơ quan này cho biết thời gian qua thường xuyên nhận được đơn thư của công dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Theo đơn thư, các công dân bức xúc và cho rằng các ngân hàng thương mại có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng cho công dân với mục đích nêu trên.

Từ thực tế công tác tiếp công dân, xử lý đơn và thông tin xử lý vụ việc có nội dung tương tự của các cơ quan chức năng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 đã đưa ra cảnh báo về một số rủi ro và hệ lụy khi ngân hàng thương mại cho vay với mục đích thanh toán tiền đặt cọc.

Trước đó, Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP HCM đã xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật. Do đó, văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngày 7-10-2025, Sở Xây dựng TP HCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết văn bản thỏa thuận với khách hàng.

Đồng thời, Sở Xây dựng TP HCM cũng có văn bản số 11.410 ngày 10-10-2025 thông báo về việc chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản).

Trong đó có nội dung đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...

"Như vậy, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng đối mặt rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm" – Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 nêu.

Ngân hàng phải theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng 

Ngoài ra, một số rủi ro khác về nợ xấu, rủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính; rủi ro hoạt động và uy tín…

Từ những nhận định trên, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 đề nghị các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở ban ngành,...) đối với văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Yêu cầu các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, tránh để xảy ra trường hợp khiếu kiện, khiếu nại đông người, vượt cấp.

"Tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, trong trường hợp tiếp tục cho vay đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro" – Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2 nêu rõ.