Ngăn chặn trốn thuế giao dịch bất động sản: Cần thống nhất về quy định

Nhưng thời gian gần đây, hàng loạt tổ chức, cá nhân bị cơ quan công an khởi tố vì tội trốn thuế, vì vậy cần phải siết chặt hơn quy định, cũng như chế tài xử lý tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Nan giải tình trạng trốn thuế

Chỉ tính riêng từ đầu năm 2021 đến nay, hàng loạt tổ chức, cá nhân vướng vào vòng lao lý về tội trốn thuế khi tiến hành chuyển nhượng BĐS đã bị cơ quan công an khởi tố, bắt giam. Đơn cử vào giữa tháng 3, công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tống đạt quyết định bắt tạm giam, khởi tố bị can Lê Anh Đức – Giám đốc Công ty TNHH thương mại dịch vụ BĐS Vincomreal, đối tượng này ký hợp đồng chuyển nhượng 70 lô đất nền tại huyện Long Điền với giá 700 triệu đồng/lô, nhưng trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng lại chỉ ghi 50 triệu đồng/lô. Đồng thời không xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khách hàng, kê khai thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tương tự, cuối tháng 9 cơ quan Cảnh sát điều tra (Công an tỉnh Bình Định) quyết định bắt tạm giam, khám xét nơi ở, khởi tố bị can Ngô Thị Điều - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Phát triển đầu tư xây dựng và du lịch An Phú Thịnh ở tỉnh Bình Định, do sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị chuyển nhượng không đúng với thực tế, tài liệu không hợp pháp để cơ quan thuế xác định sai số tiền thuế phải nộp, mục đích là giảm số tiền thuế phải nộp.

Hay tình trạng bán đất “hai giá” tại dự án khu đô thị New City (Phố Nối, Hưng Yên) do Công ty CP BĐS Thăng Long làm chủ đầu tư. Tiền mua đất được chia làm 2, gồm: phần giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá khách hàng phải thanh toán và phần tiền chênh từ 300 - 600 triệu đồng/lô chia tách thành “phí dịch vụ”. Hàng trăm nền đất tiến hành giao dịch, số tiền chênh lệch lớn nằm ngoài sổ sách gây thất thu lượng tiền thuế không nhỏ cho Nhà nước.

Trên đây chỉ là 3 trong số rất nhiều trường hợp có hành vi trốn thuế trong giao dịch, chuyển nhượng BĐS đã bị đưa ra ánh sáng, trên thực tế “tảng băng chìm” về hành vi này mới là việc đáng lo ngại và chưa thể đánh giá hết mức độ thiệt hại của Nhà nước đối với vệc mua bán “bất minh”, cố ý làm sai quy định pháp luật.

Bịt chặt “lỗ hổng” pháp lý

Mới đây, Bộ Tài chính đã có Công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Tăng cường hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó cũng yêu cầu các địa phương siết chặt việc xử lý hình sự đối với những hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Xoay quanh vấn đề này, Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng luật Hàm Rồng cho biết, quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Có 2 cách tính thuế đang được áp ụng, gồm: dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.

“ Thế nhưng quy định này lại trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế vì bảng khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế, có những khu vực giá đất thị trường cao hơn từ 50 – 70% trong bảng khung giá. Bên cạnh đó, luật cũng quy định đây là những giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán được quyền thỏa thuận, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định. Vì vậy, việc Bộ Tài chính yêu cầu siết chặt việc chống thất thu thuế chỉ là giải pháp mang tính tình thế” – luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.

Đồng quan điểm, bà Lê Thu Hiền – Hiệp hội Kế toán hành nghề Việt Nam cho rằng, những “lỗ hổng” về luật và chế tài xử phạt chưa thực sự mạnh tay dẫn đến tình trạng cá nhân, doanh nghiệp phát sinh hành vi trốn thuế thời gian qua. Ngoài việc phân cấp, phân quyền cho các địa phương trong việc tăng cường kiểm soát chống thất thu thuế cần phải có sự điều chỉnh, sửa đổi quy định đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất chung trong quá trình thực thi.

“Tôi cho rằng biện pháp hiệu quả nhất để hạn chế, tiến tới ngăn chặn tình trạng trốn thuế, Nhà nước cần phải xác định lại giá trị của bảng khung giá đất ngang bằng với giá thị trường hoặc thấp hơn nhưng không quá 20%. Đồng thời yêu cầu tất cả hợp đồng chuyển nhượng BĐS khi đủ điều kiện để công chứng phải giao dịch qua ngân hàng, kèm theo tất cả chứng từ trong hồ sơ giao dịch” – bà Lê Thu Hiền cho hay.

Theo đánh giá, công tác chống thất thu thuế trong giao dịch BĐS nói chung và giao dịch sản phẩm giá trị cao nói chung sẽ chưa thực sự đạt hiệu quả nếu như Nhà nước vẫn cho phép người dân sử dụng tiền mặt, như vậy việc siết chặt quy định thanh toán bằng tiền mặt, nhất là những sản phẩm giá trị cao mới có thể hạn chế được tình trạng này. Nhưng muốn làm được cần giải pháp đồng bộ, kết nối, liên thông chặt chẽ giữa hệ thống ngân hàng, cơ quan thuế, phòng công chứng...

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70%, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp, riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30%. Bảng giá đất thấp hơn thị trường chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn để trốn thuế - GS. TSKH Đặng Hùng Võ.

Việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng, bằng hình thức kê khai 2 giá khi bán hàng, là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu thuế, như vậy đã tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế.Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường BĐS thiếu minh bạch – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.