Muốn làm môi giới nhà, đất phải lập công ty?

LTS: Với mục đích quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng đã đưa đề xuất cấm cá nhân môi giới bất động sản độc lập trong báo cáo tổng kết thi hành và đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, muốn môi giới nhà, đất buộc phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới… và phải có chứng chỉ hành nghề. Cùng với đó, bộ cũng bổ sung lại quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn.

Có nhiều luồng ý kiến trái chiều xung quanh các đề xuất trên. Đa số chuyên gia cho rằng quản lý môi giới bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hóa là cần thiết nhưng cấm môi giới cá nhân là cứng nhắc và không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 và định hướng sửa đổi luật này, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định tại mục 2 chương IV về kinh doanh dịch vụ BĐS (từ Điều 62 đến Điều 68 Luật KDBĐS 2014), trong đó có nội dung cấm cá nhân môi giới BĐS độc lập. Đề xuất này thu hút sự quan tâm không chỉ của người trong giới mà cả những người dân đang làm cò đất tự do.

Cá nhân không được môi giới độc lập

Theo dự thảo, Bộ Xây dựng cho biết Luật KDBĐS 2014 quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, kỹ năng hoạt động môi giới quá dễ dàng. Trong đó, người dự thi không cần phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học mới được thi lấy chứng chỉ.

Điều này phần nào dẫn đến thực trạng đội ngũ làm môi giới nhà, đất yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, thiếu chuyên nghiệp, thậm chí vi phạm đạo đức kinh doanh, môi giới chụp giật, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không chính xác. Đó là chưa kể có những nhóm môi giới còn góp phần lũng đoạn thị trường, gây ra những cơn sốt đất ảo để kiếm lợi.

Luật quy định cá nhân chỉ cần có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, chưa bắt buộc các cá nhân này có trách nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động của họ. Do đó, môi giới hoàn toàn tự do hành nghề ở bất kỳ đâu. Họ có hai xu hướng hoạt động, một là ăn theo các sàn giao dịch để lấy thông tin, làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp; hai là tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu giao dịch để giới thiệu cho khách hàng có nhu cầu.

Bộ Xây dựng đánh giá quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn quá nhẹ. Mức phạt tiền 10-50 triệu đồng chỉ có tính răn đe, khiến người môi giới không coi trọng chứng chỉ hành nghề. Hiện nay có khá nhiều người hoạt động môi giới tự do, hoàn toàn không có chứng chỉ.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định người có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Kèm theo đó, các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập. Sau khi thành lập doanh nghiệp, đơn vị phải cung cấp thông tin của đơn vị mình đến Sở Xây dựng nơi tổ chức hoạt động và Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS để được đăng tải công khai trên hệ thống quản lý địa phương.

Người trong cuộc lên tiếng

Ông Nguyễn Vũ, một nhà đầu tư và kiêm môi giới BĐS có trên 10 năm kinh nghiệm, nhận xét đề xuất trên của Bộ Xây dựng là cứng nhắc, ảnh hưởng đến quyền lợi kinh doanh hợp pháp của người dân. Nếu cá nhân môi giới thực hiện đúng quy định pháp luật, đóng thuế đầy đủ thì không thể cấm hoạt động kinh tế chính đáng của họ. Thời gian qua, những trường hợp khách hàng mua phải dự án ma, bị lừa tiền mà không nhận được nhà, đất đều do các công ty (như Alibaba) gây ra.

“Hiện nay, đa số môi giới cá nhân đều đã tự trang bị chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, quan trọng nhất vẫn là kiến thức, kinh nghiệm, uy tín mà mỗi cá nhân môi giới tự xây dựng nên” - ông Vũ chia sẻ.

Nhiều năm làm đơn vị phân phối cho các dự án nhà, đất, căn hộ vùng ven, ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc An Điền, cho rằng quản lý môi giới BĐS vào quy củ là điều cần thiết. Hiện nay chưa có thống kê về số lượng môi giới tự do và thực tế cũng cho thấy những bất cập. Môi giới tự do có thể đưa thông tin mua bán không chính xác, gây phiền phức cho khách hàng. Do đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất môi giới BĐS phải làm việc trong một tổ chức chuyên nghiệp là hoàn toàn đúng. Khi môi giới vào tổ chức chuyên nghiệp, họ sẽ được đào tạo bài bản, nâng cao tính trung thực, chính xác về thông tin của dự án, thực hiện giao dịch đúng quy định.

Về nhóm môi giới tự phát, thời vụ, chỉ xuất hiện khi có sốt đất, sốt qua đi thì tự giải tán, ông Hạnh đánh giá không ảnh hưởng nhiều đến thị trường. Cái đáng lo chính là những tổ chức, doanh nghiệp môi giới bát nháo hiện nay như Công ty Alibaba, tự vẽ dự án trái phép, tuyển dụng môi giới tự do rồi dùng chiêu trò để dẫn dụ khách hàng xuống tiền.

Tuy nhiên, ông Hạnh cho rằng đề xuất quy định môi giới BĐS phải lập doanh nghiệp là không hợp lý. “Nếu quy định quá cứng kiểu cấm cá nhân môi giới độc lập thì môi giới vẫn có cách đối phó. Quy định như vậy không phải là giải pháp giúp hoạt động môi giới phát triển lành mạnh hơn” - ông Hạnh nói.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) kiêm Tổng giám đốc Đại Phúc Land, ủng hộ siết lại hoạt động môi giới BĐS nhưng theo phương án quản chứ không cấm.

“Không thể đánh đồng môi giới độc lập đều có hoạt động không tốt, gây bát nháo thị trường bởi cá nhân hay tổ chức môi giới đều có hai mặt. Có những môi giới uy tín, xây dựng được thương hiệu cá nhân với khách hàng, họ rất bài bản, chuyên nghiệp. Bên cạnh đó cũng có những tổ chức môi giới làm ăn chụp giật, mất uy tín, gây thiệt hại cho khách hàng” - bà Hương nói.

Theo bà Hương, hoạt động môi giới nên có lộ trình từng bước, không nên làm đột ngột vì sẽ lợi bất cập hại. Cụ thể, khi cấm môi giới độc lập thì nảy sinh tình trạng đối phó và gốc rễ vấn đề là quản lý hoạt động môi giới lại không giải quyết được. Thay vào đó, cơ quan quản lý nhà nước nên siết lại hoạt động môi giới bằng quy định môi giới phải được đào tạo có chứng chỉ hành nghề, tăng chế tài xử phạt những môi giới vi phạm đạo đức nghề nghiệp… Khi đó, hoạt động môi giới tự sàng lọc, khách hàng sẽ chọn lựa những môi giới có chứng chỉ, uy tín và những cò, môi giới thiếu chuyên nghiệp, trục lợi cá nhân sẽ bị đào thải.

Ở góc độ người mua nhà, bà Hoàng Thu (quận Tân Bình, TP.HCM) chia sẻ đã từng thông qua người quen làm cò mua ba căn nhà. Bà Thu đánh giá: “Môi giới tự do cũng có nguồn hàng rất phong phú, thường là người quen nên tôi thấy tin tưởng, thoải mái trao đổi hơn. Thông qua công ty môi giới, tôi cảm thấy thêm một công đoạn phiền hà”.

32.000 môi giới bất động sản

 

Theo báo cáo của một số địa phương trên cả nước, tính từ năm 2008 đến thời điểm này, có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và khoảng 80% BĐS giao dịch thành công đều thông qua môi giới.

Khách hàng lo giá nhà tăng

 

Theo ý kiến của nhiều khách hàng mua nhà, nếu quy định cấm môi giới hoạt động độc lập, muốn môi giới phải lập doanh nghiệp, văn phòng thì cũng như quy định người dân mua nhà, đất phải qua sàn giao dịch BĐS. Đề xuất như vậy sẽ nảy sinh nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà. Cụ thể nhất là giao dịch qua sàn chắc chắn sẽ tăng thêm chi phí, thêm thủ tục, đẩy giá nhà, đất tăng theo và người mua nhà để ở phải chịu thiệt.