Một thửa đất bán cho nhiều người?

Kiện đòi thực hiện hợp đồng mua bán đất

Phản ánh tới Báo Bà Rịa-Vũng Tàu, ông Đặng Văn Đạo (SN 1992, ngụ TP.Vũng Tàu, người đại diện theo ủy quyền của ông Đặng Văn Minh, nguyên đơn trong vụ kiện) cho biết, ngày 9/10/2017 ông Minh thỏa thuận mua 3.038m2 đất (thửa số 26542.79.135, tờ bản đồ số 79) tại phường 12, TP.Vũng Tàu, của vợ chồng ông Phạm Ngọc Khuê và bà Phạm Thị Lụa (ngụ TP.Vũng Tàu) với giá 3,2 tỷ đồng. Sau khi thỏa thuận, ông Minh đã đổ đất, trồng cây ăn quả, cây xanh và xây bao quanh khu đất bằng đá chẻ.

Theo giấy biên nhận ngày 27/12/2019, ông Minh đã thanh toán cho vợ chồng ông Khuê 2,2 tỷ đồng. Số tiền 1 tỷ đồng còn lại sẽ thanh toán vào ngày 13/3/2020. Hai bên cam kết, vợ chồng ông Khuê sau khi nhận 2,2 tỷ đồng sẽ làm thủ tục sang tên cho bà Đặng Thị Cúc (chị gái ông Minh) thửa đất có diện tích 2.038m2 (do vợ chồng ông Khuê tự ý tách từ thửa số 26542.79.135). Diện tích 1.000m2 còn lại sẽ hoàn thành thủ tục sang tên cho ông Minh sau khi thanh toán số tiền 1 tỷ đồng còn lại.

Đến ngày 13/3/2020, ông Minh liên hệ vợ chồng ông Khuê để thanh toán 1 tỷ đồng, yêu cầu bàn giao giấy CNQSDĐ và ký hợp đồng (HĐ) chuyển nhượng 1.000m2 đất còn lại. Tuy nhiên, vợ chồng ông Khuê không thực hiện HĐ. Đồng thời, ông Minh phát hiện 1.000m2 đất nói trên đã bị vợ chồng ông Khuê chuyển nhượng cho nhiều người khác.

Nhận thấy việc làm của vợ chồng ông Khuê vi phạm HĐ, ảnh hưởng tới quyền lợi của mình nên ông Minh đã khởi kiện ra TAND TP.Vũng Tàu. Nguyên đơn yêu cầu tòa buộc vợ chồng ông Khuê tiếp tục thực hiện theo HĐ chuyển nhượng ngày 9/10/2017 và bàn giao đầy đủ diện tích đất thửa số 26542.79.135 là 3.038m2.

Trong biên bản hòa giải ngày 13/5/2021 tại TAND TP.Vũng Tàu, ông Khuê xác nhận có nhận số tiền 2,2 tỷ đồng nhưng cho rằng số tiền này là thanh toán cho việc chuyển nhượng diện tích 2.038m2 đất. Theo ông Khuê, hai bên thỏa thuận đến ngày 6/10/2018, ông Minh phải trả 1 tỷ đồng còn lại cho việc chuyển nhượng diện tích 3.038m2. Nhưng khi vợ chồng ông yêu cầu thì ông Minh không hợp tác thực hiện. Ông có tới nhà ông Minh nhưng nhà không có ai. Ông Khuê viết 3 thông báo về việc thực hiện HĐ gửi cho ông Minh nhưng bị hoàn lại.

“Do ông Minh vi phạm thỏa thuận thanh toán, sau đó tôi có liên lạc được và ông Minh trả lời không có khả năng mua nữa nên đến ngày 27/12/2019, thì thỏa thuận lại ông Minh chỉ mua diện tích 2.038m2 và cho bà Đặng Thị Cúc đứng tên với giá 2,2 tỷ đồng. Vợ chồng tôi đã thực hiện đúng thỏa thuận sang tên diện tích 2.038m2 cho bà Cúc”, ông Khuê trình bày tại phiên hòa giải.

1.000m2 đất có giá 50 triệu đồng?

Theo ông Đạo, khi ông Minh mang 1 tỷ đồng tới để thực hiện đúng như HĐ chuyển nhượng 1.000m2 ngày 9/10/2017 thì phát hiện 1.000m2 đất (trong 3.038m2) đã bị vợ chồng ông Khuê chuyển nhượng cho hàng chục người khác. Điều đáng nói, hợp đồng ghi giá chuyển nhượng 1.000m2 đất này chỉ có 50 triệu đồng. “Ông Minh mang 1 tỷ đồng qua trả tiền mua đất theo HĐ đã ký kết nhưng vợ chồng ông Khuê không nhận, mà lại đi bán cho người khác 50 triệu đồng/1.000m2 đất là điều khó chấp nhận. Rõ ràng ông Khuê và bà Lụa đã vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, và liệu HĐ 50 triệu đồng này có phải là HĐ giả cách để trốn thuế?”, ông Đạo đặt nghi vấn.

Do tình huống phát sinh, ông Đạo làm đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, đề nghị tòa án tuyên hủy HĐ chuyển nhượng và giấy CNQSDĐ đối với 1.000m2 đất mà vợ chồng ông Khuê đã chuyển nhượng cho những người khác theo HĐ chuyển nhượng QSDĐ số 182 ngày 19/12/2020.

Tại buổi hòa giải ngày 8/8/2022, luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông Minh đề nghị TAND TP.Vũng Tàu chuyển hồ sơ vụ án đến TAND tỉnh giải quyết theo thẩm quyền và xem xét chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra. Trường hợp cần thiết thì đề nghị cơ quan có thẩm quyền khởi tố vụ án hình sự đối với hành vi của vợ chồng ông Khuê, bởi trong cùng một thời điểm, vợ chồng ông Khuê vừa bán đất cho ông Minh vừa làm HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhiều người khác. Hơn nữa, giá chuyển nhượng chỉ 50 triệu đồng/1.000m2 đất thì cần xem xét hành vi gian dối về thuế hoặc các vấn đề pháp luật liên quan khác.

Trong phiên tòa sáng 12/7, ông Đạo vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị trong trường hợp bị đơn không thể tiếp tục thực hiện HĐ thì tòa án xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Theo luật sư Nguyễn Trần Thiên, Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh, qua xem xét nội dung vụ việc, lời khai của bà L.T.H.G. và bà Lụa tại các phiên xử có thể nhận thấy HĐ chuyển nhượng QSDĐ số 182 ngày 19/12/2020 giữa vợ chồng ông Khuê, bà Lụa với những người khác với giá trị chuyển nhượng chỉ 50 triệu đồng có dấu hiệu giả tạo giá trị chuyển nhượng. Do đó, HĐXX có thể xem xét vô hiệu HĐ chuyển nhượng QSDĐ này vì vi phạm Điều 124, Bộ Luật dân sự 2015.Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo - Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Tại tòa, bà L.T.H.G. (một trong những người nhận chuyển nhượng một phần trong số 1.000m2 của vợ chồng ông Khuê) khai báo, bà có nhận chuyển nhượng 60m2 với giá 310 triệu đồng. “Bà Phạm Thị Lụa có mang một tờ đơn qua nhờ tôi ký xác nhận là người mua đất. Tuy nhiên, bà Lụa chỉ cho xem nội dung tờ cuối, còn 2 tờ đầu ghi gì thì tôi không biết. Cảm thấy quyền lợi có ảnh hưởng do việc ký vào đơn tường trình của bà Lụa nên tại tòa hôm nay tôi đề nghị tòa hủy chữ ký này”, bà L.T.H.G. nói.

Trong khi đó, ông Đạo cho biết, tại phiên tòa ngày 21/4/2023, bà Lụa thừa nhận việc chuyển nhượng 1.000m2 cho những người liên quan với giá 3 tỷ đồng. “Điều này càng phù hợp với lời khai của bà L.T.H.G. và khẳng định hơn nữa dấu hiệu giả tạo giá trị chuyển nhượng 1.000m2 đất mà ông Minh ký HĐ mua”, ông Đạo phân tích.

Bày tỏ ý kiến tại tòa, người đại diện theo ủy quyền của vợ chồng ông Khuê, bà Lụa giữ nguyên quan điểm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Số tiền 2,2 tỷ đồng là số tiền tương ứng với 2.038m2 đất mà vợ chồng ông Khuê đã tách sổ và chuyển nhượng cho bà Cúc đứng tên theo yêu cầu của ông Minh. Vợ chồng ông Khuê giữ lại 1.000m2 đất là theo đúng thỏa thuận của HĐ. “Việc chuyển nhượng 1.000m2 đất của vợ chồng bà Lụa, ông Khuê với những người liên quan là sang tên hợp pháp, có chứng thực theo quy định của pháp luật”, vị này nói.

Phát biểu quan điểm tại phiên tòa, đại diện VKSND TP.Vũng Tàu nhận định giao kết chuyển nhượng đất năm 2017 giữa ông Minh và vợ chồng ông Khuê vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, vợ chồng ông Khuê đã chuyển nhượng cho người khác trước thời điểm 13/3/2020 là vi phạm HĐ, khiến nguyên đơn không thực hiện được HĐ, không được hưởng giá trị đất chênh lệch.

HĐXX sau khi thu thập các tài liệu, chứng cứ và nghe các bên trình bày luận chứng, phát biểu quan điểm về vụ án đã quyết định nghị án kéo dài và tuyên án vào chiều 14/7.