Lưu ý khi mua dự án đang thế chấp ngân hàng

Nguyễn Châu

Hiện nay, không ít trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án tại các ngân hàng. Vậy những người mua nhà tại các dự án đang được thế chấp này cần lưu ý gì khi ký hợp đồng mua bán là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Theo các chuyên gia, việc mua nhà tại các dự án đang được thế chấp là bình thường, tuy nhiên phải xem xét một số điều kiện về pháp lý để đảm bảo hạn chế rủi ro cho bên mua.ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại ĐH Luật TP.HCM, phân tích theo quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Tuy nhiên, chủ đầu tư có trách nhiệm phải công khai thông tin cho khách hàng và thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc đồng ý này phải có biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp tài sản.

Muốn bán dự án đang thế chấp, chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về tiến độ thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo đó, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (hoặc không quá 50% giá trị hợp đồng nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Nói cách khác, tiến độ thanh toán được thực hiện tương tự các dự án không bị thế chấp.

Để tránh rủi ro khi mua dự án đang thế chấp, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu có liên quan đến nhà ở. Điều quan trọng nhất là người mua yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cho phép bán, cho thuê mua bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư chứng minh dự án không thuộc diện thế chấp hoặc đã được giải chấp, người mua có thể tự kiểm tra thông tin dự án có đang thế chấp hay không bằng cách đến văn phòng đăng ký đất đai, các tổ chức hành nghề công chứng, tra cứu thông tin tại trang website của Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp hoặc thông tin công bố danh sách các dự án đang thế chấp của Sở TN&MT một số địa phương.