Liên hoàn “sốt đất”, giá bất động sản tỉnh đã vượt 100 triệu đồng/m2

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của JLL, tại TP. HCM phân khúc nhà liền thổ nguồn cung mới ghi nhận trong quý I/2022 đạt 2.775 căn, trong đó lượng cung mới ở TP. HCM tăng mạnh, đạt 992 căn chủ yếu đến từ các dự án vừa được gỡ rối pháp lý và chính thức ký Hợp đồng mua bán trong quý này. Trong khi đó, các dự án tiến hành tiền mở bán trong quý I/2022 ở TP. HCM vẫn còn rất hạn chế. Việc sụt giảm nguồn cung do khan hiếm quỹ đất ở TP. HCM cùng với việc phát triển cơ sở hạ tầng đô thị sẽ giúp thị trường nhà liền thổ tiếp tục mở rộng đến các tỉnh lân cận.

Tổng lượng bán trong quý I/2022 đạt 2.986 căn, tăng hơn 736 căn so với quý trước. Lượng giao dịch tăng mạnh từ các dự án đã tiến hành tiền mở bán từ lâu ở TP. HCM, trong khi lượng bán ở các tỉnh lân cận vẫn ổn định, đạt 1.801 căn trong quý. Trong bối cảnh lạm phát gia tăng cũng như thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản, nhu cầu mua Nhà liền thổ như một kênh đầu tư dài hạn đối với dòng vốn nhàn rỗi được ghi nhận tăng cao và đồng thời thống lĩnh nhu cầu mua trong quý này.

Giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại TP. HCM và các tỉnh lân cận ổn định theo quý nhưng vẫn giữ đà tăng trưởng theo năm, tăng 1,7% theo quý và 15,9% theo năm, đạt mức 3.007 USD/m2 đất, do thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu được duy trì, thậm chí đẩy mạnh sau đại dịch. Tại TP. HCM, giá bán sơ cấp tăng 2,2% theo quý và tăng mạnh 20,6% theo năm do khan hiếm nguồn cung mới và dòng tiền tiếp tục đổ vào loại hình này tại thành phố. Rổ hàng bán trên thị trường sơ cấp vẫn còn tương đối dồi dào ở tất cả các thị trường tỉnh ngoại trừ Bà Rịa - Vũng Tàu với chỉ duy nhất một dự án đang chào bán ở thị trường sơ cấp với giá giao dịch khoảng 4.800 USD/m2 đất tại tỉnh này.

Trong 9 tháng còn lại của năm 2022, nguồn cung mới mở bán ở TP. HCM khá hạn chế, dự kiến khoảng 505 căn, trong khi đó, khoảng hơn 8.000 căn dự kiến được chào bán tại bốn tỉnh lân cận. Các chính sách siết chặt tín dụng vào các kênh bất động sản và chứng khoán, tập trung vào việc duy trì ổn định thị trường, phát triển kinh tế và sản xuất sau giai đoạn dịch bệnh kéo dài dự kiến sẽ giúp điều chỉnh và lành mạnh hóa thị trường bất động sản, chỉ các chủ đầu tư và khách mua trường vốn sẽ giữ vững vị thế trong bối cảnh này. Thị trường nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ ngày càng cải thiện hơn về chất lượng sản phẩm, trong đó yếu tố tiện ích, vốn là điểm yếu của các dự án nhà liền thổ so với sản phẩm căn hộ, sẽ được cải thiện thông qua các dự án quy mô lớn tích hợp nhiều tiện ích nội khu cùng các hạ tầng thông minh.

Theo đơn vị này, trong quý I/2022, lượng mở bán Nhà liền thổ mới tại miền Bắc khởi sắc với gần 1.400 căn, gấp hai lần so với quý IV/2021. Trong đó, TP. Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thị trường khi chiếm đến 54% tổng nguồn cung mới, chủ yếu đến từ những giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn ở phía Tây thành phố: như Hinode Royal Park (Hoài Đức), An Vượng Villas (Hà Đông), và sự gia nhập của một dự án mới tên Eurowindow Twin Park (Gia Lâm) ở khu vực phía Đông.

Cùng với đó, hoạt động mở bán tại các tỉnh lân cận cũng diễn ra sôi nổi với mức tăng trưởng nguồn cung mới cao nhất kể từ năm 2021, với tổng 637 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới gia nhập như BRG Coastal City (Hải Phòng), Policity Kim Đô và Vietsing Square (Bắc Ninh).

Nhu cầu mua nhà liền thổ miền Bắc vẫn duy trì sức nóng với khoảng 1.461 căn được bán. Ở Hà Nội, các huyện trong bán kính 10-15 km từ Trung tâm như Hoài Đức và Gia Lâm tiếp tục cho thấy sức hút rõ rệt khi quỹ căn tại các dự án lớn như Hinode Royal Park, Eurowindow Twin Park nhanh chóng cháy hàng trong giai đoạn tiền mở bán và mở bán chính thức.

Tại các tỉnh vùng ven, nguồn cung khan hiếm tại các vị trí đẹp và mức giá rẻ hơn (dao động từ 1.800 USD –3.400 USD/m2 đất) khiến các dự án mới mở thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư và nhanh chóng được bán hết. Tổng số căn được bán ra tại bốn tỉnh lân cận đạt 603 căn, trong đó, 50% số căn đến từ các dự án mới mở bán trong quý I/2022.

Giá bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.799 USD/m2 đất, tăng 2,7% theo quý và 12,2% theo năm. Giá bán sơ cấp của đa số các dự án đang xây dựng ở Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, ở mức 7,1% theo quý do cung ít - cầu cao, chi phí nguyên vật liệu đắt đỏ và nhu cầu đầu tư cao vào các dự án có quy hoạch bài bản, vị trí đắc địa để khai thác tiềm năng kinh doanh trong tương lai.

Ở bốn tỉnh lân cận, trong khi giá bán sơ cấp tại Bắc Ninh tăng mạnh 10% theo quý do sự gia nhập của dự án có giá trên 5.000 USD/m2 đất, Hải Phòng ghi nhận giá giảm 9,6% theo quý do xuất hiện dự án mới có giá bán thấp hơn mức trung bình thị trường. Giá bán sơ cấp trung bình ở Hưng Yên và Vĩnh Phúc ổn định theo quý trên các dự án hiện hữu trong khi thị trường không có nguồn cung mới.

Nguồn cung mới đến từ các dự án tích hợp có quy hoạch tốt Trong 9 tháng tới, nguồn cung tương lai được dự đoán đạt khoảng 6.000 căn, trong đó Hà Nội đóng góp hơn 50% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án tích hợp lớn có quy hoạch bài bản và pháp lý rõ ràng. Việc ngân hàng siết chặt vốn tín dụng và các điều khoản, lãi suất cho vay đối với bất động sản sẽ thúc đẩy các CĐT tích cực tìm kiếm các dòng vốn hỗ trợ khác để phát triển dự án theo kế hoạch. Các dự án phát triển bởi CĐT nhỏ, không thể tiếp cận nhiều nguồn vốn, có khả năng sẽ bị chậm tiến độ. Điều này cũng sẽ tác động đến nguồn cầu trong ngắn hạn, nhất là đối với tệp khách đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính