HoREA kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản

Trong văn bản của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, tại Khoản 2 Điều 5 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Dự thảo Nghị định 76) quy định: Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản (nêu rõ tên, địa chỉ doanh nghiệp, tên, địa điểm dự án-nếu có, loại hình giao dịch, loại bất động sản giao dịch, dự kiến thời gian ký kết hợp đồng) kèm theo mẫu hợp đồng áp dụng cho từng dự án gửi trực tiếp hoặc thông qua bưu điện đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương.

Trường hợp này quy định nếu chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhiều dự án tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc dự án nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên. Hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu chủ đầu tư chỉ đầu tư xây dựng dự án tại một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để tổng hợp, theo dõi.

Theo HoREA, hiện có 5 bất cập đối với khoản 2 Điều 5 của dự thảo Nghị định này, cụ thể: Thứ nhất, Khoản 2 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76” sẽ tạo thêm thủ tục hành chính và mất thêm thời gian, có thể tác động làm tăng thêm giá nhà, làm giảm cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thứ hai, Khoản 2 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76” không phù hợp với Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76” lại quy định áp dụng đối với mọi mọi trường hợp “bán, cho thuê mua nhà ở có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai”.

Thứ ba, tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định “chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh”, nhưng Khoản 2 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76” lại quy định “gửi đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương, hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh”.

Thứ tư, điều khoản này quy định chủ đầu tư gửi đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương, hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp, theo dõi, nhưng Hiệp hội nhận thấy, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng không thể quản lý “kiểu thủ công” như thế này mà nên áp dụng công nghệ để quản lý.

Thứ năm là Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện, nên nội dung Khoản 2 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76” là không phù hợp.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bỏ Khoản 2 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76”, không quy định: Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản gửi đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương, hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp theo dõi. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm thực hiện đúng quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng về việc quản lý hành vi giao dịch bất động sản trước khi ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhất là giao dịch “đặt cọc”.

HoREA cho hay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”…dẫn đến xuất hiện tình trạng nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, thậm chí có trường hợp lên đến 90% giá trị nhà đất, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.

Theo đó, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung Khoản 3 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76” quy định về “đặt cọc” như sau: 3. Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.