Hệ số K tăng mạnh : Bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn?

Vênh với giá thị trường dự án bị níu chân

Ngày 10.5, Quyết định quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2021 do UBND TP.HCM ban hành chính thức có hiệu lực thi hành. Trong đó, nhiều quận áp dụng hệ số K gấp 35 lần bảng giá đất để đền bù khi thu hồi đất (xem bảng).

Quyết định cũng nêu rõ, trong quá trình thực hiện, tùy điều kiện cụ thể của dự án, UBND TP.Thủ Đức và các quận, huyện được phép rà soát, cân đối (mục đích sử dụng đất, vị trí, tuyến đường...) để điều chỉnh hệ số cho phù hợp với giá chuyển nhượng. “Hệ số K chỉ có ý nghĩa để lập phương án bồi thường, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi (giá T1), không phải là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi. Giá T1 được xây dựng theo nguyên tắc lấy bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành nhân với hệ số K. Giá T1 sẽ được niêm yết để lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi. Nếu người dân đồng ý, giá này sẽ trở thành giá bồi thường. Đây là cách xây dựng giá T1 theo Nghị quyết 27 ngày 9.3.2020 của Chính phủ về việc cho phép áp dụng thí điểm cơ chế, quy trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư… trên địa bàn TP.HCM”, quyết định nêu rõ.

Thực tế thời gian qua cho thấy bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một trong những điểm nghẽn chính sách khi triển khai các dự án có thu hồi đất tại TP.HCM. Điều này khiến các dự án trọng điểm, nhất là các dự án về hạ tầng, bị chậm, dẫn đến đội giá, chậm tiến độ.

Theo quy trình của pháp luật hiện nay, thời gian thu hồi đất mất 200 ngày nhưng trên thực tế kéo dài trung bình từ 4 năm, có dự án kéo dài hơn 10 năm chưa xong do giá đất áp dụng thời điểm bồi thường vênh rất lớn với giá thị trường giao dịch. Chưa kể đến việc dù phương án giá bồi thường đã đưa ra, nhưng do thời gian thực hiện kéo dài dẫn đến mức giá bồi thường không còn phù hợp, từ đó phát sinh khiếu nại, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi người có đất bị thu hồi, ngân sách nhà nước cũng như làm nản lòng không ít nhà đầu tư.

200 dự án công sẽ được giải phóng

Lãnh đạo UBND một quận ở TP.HCM nói rằng với việc áp dụng hệ số K sẽ rút ngắn thời gian xây dựng giá T1 khoảng 6 tháng. Bởi trước đây để có giá T1, Sở TN-MT phải chọn đơn vị thẩm định giá độc lập, sau đó tổ chức thẩm định giá đất xây dựng giá T1 để lấy ý kiến của dân. Nếu người dân đồng ý thì T1 thành giá đền bù, nếu dân không đồng ý sẽ thẩm định giá lần 2, xây dựng giá T2 là giá bồi thường. “Thực tế cho thấy, hầu hết các dự án thu hồi đất phải thẩm định giá lần 2 vì giá thẩm định lần đầu sau hàng loạt thủ tục nhiêu khê thì hết hạn của chứng thư thẩm định giá (6 tháng - NV) nên phải thẩm định lại mới đúng luật. Điều này làm cho quá trình bồi thường kéo dài, dẫn đến phương án giá đưa ra không còn phù hợp, người dân không chấp nhận, khiến việc bồi thường kéo dài lê thê. Do đó, với quy định về hệ số K, ít nhất cũng kỳ vọng công tác đền bù sẽ được nhanh chóng hơn, rút ngắn thời gian và đưa ra được mức đền bù sát giá thị trường”, vị lãnh đạo này cho hay.Giá đất thu hồi để bồi thường (giá T1) = bảng giá đất (do UBND TP.HCM ban hành) x hệ số K11

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hệ số K được ban hành giúp đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cho 200 dự án đầu tư công đang ách tắc hiện nay. Đây là nỗ lực của TP để giảm bớt bất hợp lý khi thực hiện các dự án đầu tư công so với dự án của tư nhân. Tuy nhiên, về lâu dài, khi sửa luật Đất đai tới đây phải tính làm sao dự án công cũng như tư nhân bồi thường theo giá thị trường để đảm bảo quyền lợi người dân bởi hiện vẫn có cơ chế hai giá. Khi giá đất nhà nước bồi thường cho người dân thấp hơn doanh nghiệp, dẫn đến khiếu kiện gay gắt. Một giải pháp nữa là tái định cư tại chỗ bằng cách hoán đổi nền đất, căn hộ sẽ giúp người dân có lợi hơn nhiều so với lấy tiền mặt. Như một dự án khu đô thị công nghiệp ở tỉnh Bình Phước hiện người có đất trong dự án đang “năn nỉ” được đổi đất tại chỗ. Chính sách này được người dân đồng thuận, đảm bảo được giá trị gốc của đất đai, thậm chí giá trị đất còn tăng hơn nhiều lần khi dự án hoàn thiện, đưa vào sử dụng. “Nếu nhận tiền, dùng tiền để làm việc khác, khi tiêu hết tiền vô tình trở thành vô gia cư. Các dự án đầu tư công cũng nên tiến tới chính sách này, đạt hiệu quả tốt nhất cho người bị thu hồi đất”, ông Châu kiến nghị.

Quan điểm của UBND TP.HCM ngoài việc ban hành hệ số K còn mong muốn Chính phủ cho phép thành lập trung tâm phát triển quỹ đất quận, huyện trên cơ sở ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện. Cơ quan này sẽ góp phần giảm đáng kể thời gian, nhân lực khi TP được chủ động ban hành hệ số K làm cơ sở lấy ý kiến người dân và ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, UBND các quận, huyện được ủy quyền cân đối mặt bằng giá bồi thường, được phê duyệt hệ số K đối với các dự án nhóm C.

Hiện bình quân mỗi năm TP.HCM có 700 dự án mới, tương ứng số hồ sơ cần thẩm định giá đất để bồi thường, giải tỏa rất lớn. Nếu chỉ có một cửa duy nhất để thực hiện là Sở TN-MT sẽ dẫn đến quá tải, khiến thời gian giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa kéo dài. Nếu có được cơ chế đặc thù, ước tính sẽ rút ngắn quy trình bồi thường - giải tỏa - tái định cư xuống rất nhiều.