Giải ‘cơn khát’ nhà ở vừa túi tiền: Mức giá bao nhiêu là hợp lý?

Đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở có giá phù hợp với thu nhập trung bình của người dân là một trong những chỉ đạo của Thủ tướng nhằm kéo giá nhà giảm. Vậy, mức giá nào được xem là phù hợp?

Cần phát triển 2 loại nhà giá rẻ

Tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” chiều 17/10, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, khi nói đến nhà giá rẻ, có thể chia thành hai loại.

Thứ nhất là nhà ở xã hội - phân khúc có giá thấp nhất. Tuy nhiên, mới đây ở Hà Nội vừa công bố một dự án nhà ở xã hội có giá khá cao, lên tới 29,5 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ khoảng 70m2 sẽ có giá gần 2,1 tỷ đồng. Nếu được vay lãi suất 4,8% trong 25 năm thì người mua vẫn có khả năng chi trả được.

Thứ hai là nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập. Loại nhà này theo ông Châu, rất cần có chính sách để phát triển.

“Tới đây, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, chúng tôi sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp”, ông Châu nói.

Vậy mức giá nào được xem là phù hợp? Theo ông Châu, năm 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 và đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, lúc đó quy định nhà ở thương mại có giá từ 1,05 tỷ đồng trở xuống sẽ được vay. Đến nay, mức giá nhà ở thương mại phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng.

“Đã là nhà ở thương mại thì chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng, tương tự như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ. Nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9-6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng được xem là hợp lý”, ông Châu cho hay.

Tuy nhiên, theo ông, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20-25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tích lũy, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được chỗ ở. Chỉ khi đó chúng ta mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group) nhận định, triển vọng phát triển phân khúc nhà bình dân hay nhà ở vừa túi tiền sẽ rất lạc quan.

“Trong 10 năm tới (tức là tầm 2035) thị trường sẽ chứng kiến hai phân khúc là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang sẽ cùng bùng nổ”, ông Quyền nói.

Về nhà ở vừa túi tiền, có hai phân khúc chính là nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Ông Quyền cho rằng thời gian tới, sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này. Bởi, ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội gần như đã được tháo gỡ.

“Thứ nhất là chi phí đầu vào, nay đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn. Thứ hai là mức khống chế lợi nhuận. Trước đây, mức lợi nhuận 10% khiến doanh nghiệp rất rủi ro, nay được nâng lên 13% và kỳ vọng tới đây sẽ được điều chỉnh linh hoạt hơn. Thứ ba là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự”, ông Quyền nói.

Giải pháp nào cho bất động sản vừa túi tiền?

Để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, trước hết, Nhà nước phải giảm thuế tiền sử dụng đất, có thể áp dụng ở những khu đô thị xa trung tâm.

“Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, khó phát triển lâu dài. Nên coi đó là nguồn thu dài hạn để giúp doanh nghiệp lớn lên”, ông Vũ nêu ý kiến.

Cùng với đó, chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ, nếu không sẽ xảy ra tình trạng có người mua 5-10 căn mà không ở.

Nhấn mạnh nhà là để ở không phải để đầu cơ, lãnh đạo Cen Land cho rằng phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì không được xây”. Cùng với đó, cần đánh thuế với trường hợp mua để chờ tăng giá, ngân hàng chỉ nên cho vay khi sản phẩm được bán và đưa vào sử dụng.

Nói đến nhà ở vừa túi tiền, theo ông Vũ, nên ở mức 2 tỷ đồng để người trẻ mua và có thể trả góp trong nhiều năm.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, để tăng được nguồn cung nhà ở giá phù hợp thì phải tháo gỡ vướng mắc cho gần 2.900 dự án đang bị ách tắc.

Đồng thời, tăng nguồn cung dự án thông qua Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Muốn vậy, cần rút ngắn thủ tục hành chính.