Giá nhà đất sẽ bám sát thị trường theo hướng ‘nước nổi, bèo nổi’?
Nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất là giá nhà nước và giá thị trường, do đó sắp tới sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế như bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”.
Định hướng để giá đất bám sát giá thị trường
Tham gia Hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản”, ông Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho biết, một trong những nguyên nhân khiến tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước (DNNN) hiện nay còn chậm, việc triển khai kế hoạch cổ phần hóa còn gặp nhiều khó khăn là do vướng mắc về đến đất đai. Cụ thể, là liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa, thoái vốn DNNN.
Ông Đặng Quyết Tiến cho rằng, các DNNN đang được Nhà nước giao quyền sử dụng và quản lý một diện tích đất đai rất lớn, cùng với nhà và công trình trên đất trên khắp cả nước. Đặc biệt, phần lớn các tài sản gắn liền với đất vừa nêu đều nằm ở các vị trí đắc địa, có giá trị rất lớn nhưng hiệu quả sử dụng lại không cao. Đồng thời, đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định.
Đáng chú ý, nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất là giá nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại này là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế: Bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường; phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường.

Nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất là giá nhà nước và giá thị trường, do đó sắp tới Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế như bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”.
Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp nhận định, trên thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước so với giá đất thị trường. Trong đó, việc xác định giá trị đất đai không chính xác đã gây thất thoát vốn nhà nước hàng nghìn tỷ đồng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn.
Cũng tại đây, ông Đặng Quyết Tiến cho rằng các sai phạm trong quá trình xác định giá trị đất đai thể hiện ở nhiều hình thức như cơ quan quản lý lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thay vì đấu thầu theo quy định;
Một số DNNN không áp dụng đơn giá xây dựng cơ bản do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá trong việc định giá tài sản nhà cửa vật liệu kiến trúc; nhiều DNNN được giao quản lý sử dụng những địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nhưng trong tiến trình cổ phần hóa lại định giá đất đai rẻ hơn rất nhiều so với giá trị thị trường; một số doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ thành các dự án nhà ở thương mại để thu lợi nhuận lớn.

Các sai phạm trong quá trình xác định giá trị đất đai thể hiện ở nhiều hình thức như cơ quan quản lý lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thay vì đấu thầu theo quy định.
Điển hình như theo Thanh tra Chính phủ, tính đến hết năm 2016, trên địa bàn TP Hà Nội có 69 dự án với tổng diện tích 180 ha đất đã được chuyển đổi chủ yếu từ đất sản xuất, nhà xưởng, trụ sở sang mục đích đất ở, văn phòng và trung tâm thương mại.
Ngoài ra, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp cho rằng, có một số DNNN khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa và không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa. Những sai phạm, kẽ hở vừa nêu này đã dẫn đến việc thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, trục lợi, khiến môi trường kinh doanh BĐS thiếu đi tính cạnh tranh lành mạnh, làm bản chất của thị trường bị méo mó.
Xem xét ban hành Thuế bất động sản
Trước những vấn đề liên quan đến việc thất thoát nguồn lực đất đai, TS Dư Phước Tân - Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho rằng, Luật Đất đai cần thực hiện nhất quán theo nguyên tắc chung nhất là cân đối hài hòa lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước - nhà đầu tư và người dân. Đây là nguyên tắc cần quán triệt khi xây dựng các quy định về tài chính đất đai sắp tới.
Đối với việc sửa đổi, điều chỉnh về định giá đất cũng như phạm vi áp dụng, ông Tân cho rằng cần ban hành quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập, tránh tình trạng chỉ có tổ chức nhà nước đứng ra định giá.

Cần xem xét việc gia tăng thuế suất và ban hành Thuế Bất động sản nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng,...
Đối với việc điều chỉnh lại thuế đất phi nông nghiệp và thuế chuyển quyền sử dụng đất, ông Tân cho rằng thuế suất của thuế đất phi nông nghiệp nộp định kỳ hàng năm vẫn ở mức thấp (0,03%) trong khi so với mức thuế ở các quốc gia khác khoảng 1-1,5%. Trong khi đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất với mức thuế chuyển quyền sử dụng đất là 2% tính trên giá trị bất động sản (BĐS) theo bảng giá nhà nước là khá thấp. Do đó, cần được xem xét bổ sung về góc độ khai báo giá trị giao dịch, kể cả xem xét việc gia tăng thuế suất. Đặc biệt, nhìn về lâu dài, Chính phủ cần xem xét và ban hành Thuế Bất động sản.
Còn bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho rằng, bên cạnh cơ chế, giải pháp về thuế, cần có thêm các giải pháp quy định về quản lý mua bán chuyển nhượng BĐS của các tổ chức cá nhân, đặc biệt là các cá nhân như phương thức thanh toán khi chuyển nhượng, chứng minh nguồn thu nhập để đầu tư BĐS: Từ nguồn thừa kế, quà tặng, từ kinh doanh ( đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với ngân sách nhà nước theo quy định)… nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng….tạo ra thị trường BĐS ảo…
Long An: 7 chủ đầu tư giải ngân thấp, dưới 20% kế hoạch vốn
Thông tin từ UBND tỉnh Long An, trong 25 chủ đầu tư, có 7 chủ đầu tư giải ngân đạt thấp, dưới 20% kế hoạch vốn được giao, điều này làm ảnh hưởng đến tình hình triển khai đầu tư cũng như giải ngân nguồn vốn đầu tư công.
Dự án tuyến cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột: Giải ngân thấp do vướng giải phóng mặt bằng
Dự án tuyến cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột nằm trên địa phận tỉnh Khánh Hòa có chiều dài 31,5km, do UBND tỉnh này làm cơ quan chủ quản (dự án thành phần 1). Trong đó, 20km đầu tuyến (thuộc đoạn từ Km0 - Km22 kết nối quốc lộ 1 đến quốc lộ 26) hiện còn vướng mặt bằng 2 hộ dân ở phường Ninh Đa, thị xã Ninh Hòa.
TP HCM: 2 nhà thầu cạnh tranh gói bảo dưỡng hạ tầng giao thông tại xã Nhị Bình
Gói thầu bảo dưỡng thường xuyên kết cấu hạ tầng giao thông, hệ thống thoát nước trên địa bàn xã Nhị Bình huyện Hóc Môn (TP HCM) đã thu hút 2 nhà thầu tham gia.
Lâm Đồng: Liên danh Mai Thanh Tân- Thành Duy trúng gói thầu làm đường Tôn Thất Tùng
Vượt qua 3 đối thủ liên danh Công ty TNHH Mai Thanh Tân - Công ty CP Xây lắp điện Thành Duy đã dành được gói thầu Thi công xây dựng công trình Nâng cấp, mở rộng đường Tôn Thất Tùng, phường 8, thành phố Đà Lạt
TP HCM: Một ngày trúng 3 gói thầu tại phường Linh Đông, Cty Nhật Quang Minh có năng lực thế nào?
Chỉ trong ngày 20/5/2025, UBND phường Linh Đông, TP Thủ Đức (TP HCM) đã phê duyệt cho Công ty TNHH Xây dựng Nhật Quang Minh trúng liền 3 gói thầu xây lắp.
Cà Mau: Một mình dự thầu, Minh Kha trúng liền 2 gói xây lắp
Không có đối thủ cạnh tranh, Công ty Minh Kha dễ dàng trúng 2 gói xây lắp gần 4,9 tỷ đồng tại huyện Trần Văn Thời chỉ trong ngày 09/05/2025.
TP HCM: Cty Đông Lai trúng gói thầu tại phường Linh Chiểu
Gói thầu thuộc dự án Nâng cấp liên Hẻm 100 và 108 đường Chương Dương, phường Linh Chiểu do UBND phường Linh Chiểu, TP Thủ Đức (TP HCM) làm chủ đầu tư.
Long An: Thiên Lộc Kiến Tường thi công cống Rạch Gốc
Dự thầu với giá thấp hơn đối thủ, Công ty TNHH Xây dựng Thiên Lộc Kiến Tường đã giành được gói xây lắp hơn 1,4 tỷ của Ban QLDA huyện Mộc Hóa, Long An.
Cẩn trọng khi giao dịch tại DA Khu đô thị đường 3/2 Vũng Tàu
Mặc dù DA Khu đô thị đường 3/2 Vũng Tàu mới khởi công xây dựng. Nhưng các doanh nghiệp đã ồ ạt rao bán, thu tiền của khách dưới danh nghĩa “booking”, “đặt chỗ”.
Long An: Đơn vị nào thi công trường THCS Võ Văn Tần?
Ban QLDA huyện Đức Hòa đã phê duyệt cho liên danh Quảng Thuận Long An – Việt An – An Toàn trúng gói xây lắp hơn 50 tỷ đồng tại trường THCS Võ Văn Tần.