Căn hộ chung cư tại TPHCM: Giá tăng, giao dịch giảm

Giá tăng “phi mã”

Từ năm 2024 đến giữa năm 2025, nhiều dự án nhà ở tại khu vực TPHCM trước đây được đưa ra chào bán chỉ còn loại nhà ở cao cấp. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư thị trường sơ cấp và thứ cấp đều liên tục tăng mạnh.

Chị Thanh Vân (phường Chánh Hưng) cho biết, cách đây hơn 2 tháng, chị mua một căn 2 phòng ngủ tại chung cư Happy City, xã Bình Hưng, với giá 2,050 tỷ đồng. Nhưng tháng 9 vừa rồi, bạn chị cũng mua căn hộ tại chung cư này ở vị trí tương đương với giá 2,5 tỷ đồng.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Luân cho biết đầu năm 2025, anh mua căn 2 phòng ngủ gần 60m2 với giá 2,8 tỷ đồng tại chung cư Hoa Sen, phường Bình Thới, để cho thuê. Mới đây, nhân viên môi giới thông báo có người muốn mua lại với giá 3,3 tỷ đồng.

Không chỉ chung cư mới, giá căn hộ đã qua sử dụng gần 10 năm cũng tăng. Anh N.H.L. (phường Vĩnh Hội) kể, căn hộ tại chung cư The Gold View (cùng phường) hiện chưa có sổ hồng, nhưng giá vẫn tăng liên tục. “Tôi có căn hộ 2 phòng ngủ mua từ năm 2017 với giá hơn 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay căn hộ cùng diện tích đã được bán với giá khoảng 8 tỷ đồng”, anh N.H.L. chia sẻ.

Tại khu vực Vũng Tàu, giá căn hộ chung cư cũ cũng tăng. Tháng 5-2025, anh Vũ Dũng tìm hiểu và dự tính mua căn hộ 74m2 tại chung cư Melody với giá 2,9 tỷ đồng. Sau 3 ngày chần chừ chưa đặt cọc vì muốn chủ nhà giảm chút, thương lượng bất thành, anh Dũng lỡ mất căn hộ yêu thích. “Tuy nhiên, 5 tháng sau, tôi quyết định tìm mua một căn hộ tương tự tại chung cư này, thì giá đã neo 3,3-3,4 tỷ đồng/căn. Nhiều căn hộ có view biển, view núi hoặc nội thất xịn xò, giá đến 3,6-3,8 tỷ đồng/căn”, anh Dũng kể lại.

Một trường hợp khác, từ đầu tháng 4-2025, chị Nguyễn Thị Nga mua căn hộ diện tích 70m2 tại dự án Gateway (phường Tam Thắng) với giá 2,85 tỷ đồng, hiện tại có người muốn mua lại với giá 3,3 tỷ đồng nhưng chị chưa bán.

Quyết định của chị Nga có thể là một nguyên nhân lý giải nghịch lý: giá căn hộ tăng nhưng lượng giao dịch, chuyển nhượng không tăng. Theo ông Lê Minh Đức, Trưởng Văn phòng Công chứng Lê Minh Đức (phường Tam Thắng), không có nhiều hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc căn hộ thời gian qua.

Số hồ sơ từ tháng 5-2025 đến nay không có dấu hiệu tăng nhưng giá giao dịch mua bán trên hợp đồng lại tăng. Cụ thể, ngày 7-10, trong 38 hợp đồng công chứng tại văn phòng có 7 hợp đồng liên quan đến đất đai, trong đó có 2 hợp đồng tặng cho căn hộ, 3 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Viết Liên, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu, phân tích, giá căn hộ chung cư tăng cơ bản là do không có nguồn cung, không có dự án mới được đưa vào sử dụng. Trong khi những dự án xây mới lại gặp nhiều vướng mắc về cơ chế, pháp lý khiến chủ đầu tư chậm thực hiện. Muốn điều tiết thị trường, chính quyền cần tháo gỡ pháp lý dự án nhà ở nói chung và đốc thúc xây dựng nhà ở xã hội nói riêng.

Cùng suy nghĩ, ông Trần Văn Châu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Chợ Lớn, cho rằng, các doanh nghiệp có đất làm dự án nhà ở rất nóng lòng xây dựng nhưng bị vướng pháp lý. “Công ty tôi có khu đất 1ha đã thực hiện công tác đền bù xong để làm dự án chung cư, trong đó có một khu làm nhà ở xã hội. Dù quy hoạch 1/500 đã được duyệt nhưng chưa phù hợp với quy hoạch chung 1/2000 nên phải điều chỉnh. Nhưng hơn 15 năm qua, dự án vẫn bất động, không thể triển khai”, ông Châu bức xúc.

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, TS Huỳnh Thanh Điền đánh giá, lĩnh vực bất động sản vẫn là kênh được nhiều người chọn là nguồn đầu tư sinh lời. Trong đó, không ít người dùng thủ thuật tạo dư luận để mọi người thấy giá tăng cao. Do vậy, áp dụng chính sách thuế là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ. Qua đó góp phần kéo giảm giá nhà, giúp nhiều người có nhu cầu nhà ở thực sự có cơ hội tìm được nơi an cư.

Thông tin về nhà đất, thị trường bất động sản trong quý 3-2025 của Bộ Xây dựng cũng thừa nhận tình trạng mất cân xứng. Giá giao dịch căn hộ chung cư tại những đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM vẫn duy trì ở mức cao, nguyên nhân chính là do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng lợi nhuận không cao từ chủ đầu tư.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đã nêu một số giải pháp trọng tâm như: tập trung hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, tín dụng, thuế... đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Bên cạnh đó, cần cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp phân quyền; nghiên cứu, điều chỉnh quy định tiền sử dụng đất hợp lý. Đặc biệt là đẩy mạnh phát triển các phân khúc nhà ở có giá phù hợp với thu nhập trung bình của người dân.

Thật ra, thị trường bất động sản phát triển lệch pha từ nhiều năm qua. Đã đến lúc cần sự can thiệp đồng bộ, hiệu quả của cơ quan quản lý nhà nước để từng bước ổn định thị trường, đáp ứng người có nhu cầu thật, góp sức cho nền kinh tế phát triển.

UBND TPHCM vừa có văn bản chấp thuận cho 54 tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại. Các tổ chức kinh doanh bất động sản và các cơ quan nhà nước có liên quan thực hiện các bước tiếp theo để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội, Nghị định số 75/2025 và các văn bản pháp luật khác có liên quan.