Thị trường căn hộ TP HCM “ấm” trở lại?

Dòng tiền trở lại, căn hộ “cháy hàng” ở nhiều khu vực

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Consulting, trong quý 3/2025, thị trường căn hộ phía Nam ghi nhận hơn 15.400 căn hộ sơ cấp được chào bán, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2024. TP HCM tiếp tục là đầu tàu, chiếm gần 97% nguồn cung toàn thị trường, trong đó Bình Dương (cũ) dẫn đầu vùng ven với 63,5% lượng căn mở bán mới.

Điểm sáng nhất là tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 8.200 căn, tương đương 54% — mức cao nhất trong vòng hai năm. Nhiều dự án mở bán trong tháng 9 ghi nhận tình trạng “chốt nhanh, giữ chỗ liên tục” ở phân khúc tầm trung, đặc biệt quanh các trục vành đai và khu công nghiệp vệ tinh.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Consulting cho biết, “sức cầu đang phục hồi mạnh nhờ lãi suất ổn định, chính sách hỗ trợ thanh toán linh hoạt và tâm lý người mua đã bớt e dè. Đáng chú ý, nhóm khách hàng mua để ở chiếm tới 65% tổng giao dịch – điều hiếm thấy trong giai đoạn thị trường nóng sốt trước đây”.

Giá bán sơ cấp trung bình tăng 12–18%, trong khi giá thứ cấp cũng tăng 7–15%. Các chuyên gia đánh giá, mức tăng này phản ánh nhu cầu thật, thay vì chỉ là hiệu ứng đầu cơ.

Người mua thật quay lại, tín hiệu tích cực từ vùng ven

Chị Trần Thu Hà, nhân viên văn phòng - tạm trú tại phường Thủ Đức (TP HCM), chia sẻ: “Tôi theo dõi thị trường gần hai năm nay. Trước đây ngại vay vì lãi cao, nhưng giờ ngân hàng linh hoạt hơn, chủ đầu tư còn hỗ trợ trả chậm. Tôi đã mạnh dạn đặt cọc căn hộ hạng B ở khu Sóng Thần (Bình Dương cũ)”.

Tại Dĩ An, anh Ngô Minh Phúc, nhân viên kỹ thuật, cũng cho biết: “Nhiều bạn bè tôi làm việc ở TP HCM nhưng chọn mua nhà ở Bình Dương vì giá dễ chịu, đi lại thuận tiện. Gần đây, mấy dự án mới có chính sách tốt, người dân mua để ở chứ không đầu cơ như trước”.

Theo DKRA Consulting, phân khúc hạng B và C đang dẫn dắt vùng ven nhờ giá hợp lý và hạ tầng giao thông được cải thiện rõ rệt — như vành đai 3, cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, Biên Hòa – Vũng Tàu. Trong khi đó, phân khúc hạng A vẫn giữ vị thế chủ đạo tại khu trung tâm, hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cao cấp và đầu tư dài hạn.

Chuyên gia cảnh báo: “Hồi phục thật hay sóng ngắn?”

Dù các tín hiệu tích cực đang rõ ràng, một số chuyên gia vẫn khuyến nghị nên thận trọng. Ông Lê Anh Tuấn, chuyên gia kinh tế đô thị, phân tích: “Giai đoạn hiện nay có thể xem là “tiền hồi phục” – khi yếu tố tâm lý, tín dụng và chính sách đang thuận lợi hơn. Tuy nhiên, thị trường chỉ thật sự bền vững khi thanh khoản thứ cấp tăng đều và người mua ở thật tiếp tục chiếm đa số. Nếu giá bị đẩy quá nhanh, nguy cơ chững lại là có”.

Theo DKRA Consulting, quý 4/2025 được xem là “phép thử” cho thị trường phía Nam, với khoảng 10.000 – 13.000 căn hộ mới dự kiến ra mắt. Trong đó, gần 50% nguồn cung đến từ Bình Dương (cũ) – khu vực được đánh giá đang hội tụ đủ điều kiện để trở thành “điểm nóng mới” của bất động sản vùng ven.

Nếu sức cầu duy trì đà tăng, năm 2026 có thể trở thành bước ngoặt hồi sinh của thị trường bất động sản phía Nam sau giai đoạn dài trầm lắng.