Thị trường BĐS 'nín thở' chờ Luật Đầu tư sửa đổi

Khan hàng, giá tăng: Nhà nước, DN và người mua đều thiệt

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, tổng số dự án nhà ở được UBND phê duyệt giảm mạnh trong 5 năm qua (năm 2016: 130 dự án; năm 2017: 130 dự án; năm 2018: 122 dự án; năm 2019: 22 dự án; năm 2020: 53 dự án); Tổng số nhà ở huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây (năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020 giảm 60,7% so với năm 2017).

Một trong những lí do chính dẫn đến sụt giảm trầm trọng về nguồn cung được xác định là do vướng quy định về việc công nhận chủ đầu tư, khiến các "chủ nhà" hợp pháp không được triển khai dự án.

Trong giai đoạn 2015-2020, căn cứ vào Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở, tại TP.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp, không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư. Tại Hà Nội, con số đó là 82.

Khi Luật Đầu tư 2020 được áp dụng, điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) chỉ "nới lỏng", cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác" được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn còn "bỏ sót" các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Theo các doanh nghiệp BĐS, quy định này rất thiếu thực tế, khi các dự án lớn có quỹ đất theo quy hoạch của địa phương hầu như không thể đáp ứng điều kiện "có đất ở" trong đó, bởi quy hoạch đô thị mới thường được xây dựng ở cách xa trung tâm, nơi chỉ có các loại hình đất khác... ngoài đất ở.

"Doanh nghiệp chỉ đi theo quy hoạch đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng khi sẵn sàng mọi thứ, chúng tôi lại bị trói bởi cách định nghĩa chủ đầu tư hoàn toàn thiếu thực tế và thậm chí có nguy cơ phá sản vì đã đổ quá nhiều nguồn lực vào đó", ông N.M.N - đại diện một chủ đầu tư dự án tại TP.HCM cho biết.

Điều này phần nào giải thích vì sao trong thời gian qua, giá nhà tăng rất nhanh, khiến người dân rất khó khăn để mua một căn nhà làm nơi "an cư lạc nghiệp".

Trong khi đó, sự đình trệ của các dự án BĐS do quy định tréo ngoe còn khiến Nhà nước bị thát thu hàng ngàn tỷ đồng. Theo tính toán, giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án tại riêng TP HCM sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%); nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%).

Bên cạnh đó, nếu dự án được triển khai, phần dịch vụ, thương mại của 126 dự án này sẽ được đưa vào kinh doanh thì Nhà nước còn thu thêm các nguồn thuế phái sinh khác.

Nếu thống kê trong cả nước thì mức độ thất thu ngân sách nhà nước có thể gấp 3 lần, vì thị trường bất động sản Tp.HCM chiếm khoảng 1/3 thị trường bất động sản của cả nước.

Thị trường mạnh mẽ hơn nếu Luật sớm được sửa đổi

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi quy định của Luật đầu tư năm 2020 thời gian tới sẽ "cởi trói" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang bị ách tắc trên cả nước.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ; Bộ Tư pháp và Bộ Kế hoạch và Đầu tư ngày 19/9/2021, Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã đánh giá, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.

Luật sư Trần Vi Thoại, Giám đốc Công ty luật IB Legal Vietnam, nhận định, việc sửa đổi, bổ sung này sẽ đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.

Đây cũng là đánh giá của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong văn bản gửi Bộ Tư pháp ngày 17/9, trong đó đề xuất sửa Luật theo hướng tháo gỡ khó khăn cho các DN đang vướng mắc bởi quy định không hợp lý.

Một chuyên gia BĐS cho hay, nếu đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 được trình Quốc hội sớm và được phê chuẩn, nút thắt tồn tại trên thị trường BĐS sẽ được gỡ bỏ. Ngân sách Nhà nước sẽ không bị hụt thu hàng ngàn tỷ đồng, DN được triển khai kế hoạch kinh doanh để bớt khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19.

"Đặc biệt, khi thị trường sáng trở lại, nguồn cung dồi dào, giá nhà có thể tăng vì nhiều lý do nhưng không đến mức phi mã, người dân sẽ có cơ hội sở hữu nhà và việc ổn định an sinh xã hội được đảm bảo", vị này nhận định.

Theo đại diện một doanh nghiệp chủ đầu tư BĐS, quy định hiện có đã tạo ra sân chơi chưa công bằng, chưa bình đẳng cho tất cả nhà đầu tư. Doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng vào sự thay đổi này từ phía cơ quan quản lý, giúp tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và xã hội. Thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn lực đồng thời giúp cho nguồn cung tăng, đảm bảo quyền lợi cho cả người mua nhà.

"Các doanh nghiệp BĐS đều đang trông đợi từng ngày việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Chỉ có như vậy, các doanh nghiệp mới bớt khốn khó như tình trạng hiện nay", ông nói.