"Ông lớn" đổ bộ, kỳ vọng khởi sắc

Gần đây, Mê Linh (Hà Nội) đang trở thành thị trường đáng chú ý nhờ sự xuất hiện hoặc tái khởi của các "ông lớn" bất động sản. Điển hình là Sun Group vừa được phê duyệt quy hoạch 1/500 cho một dự án khu đô thị cao cấp, trong khi C.E.O Group với dự án CEOHomes Hana Garden vừa được giao hơn 17ha đất để chuẩn bị xây dựng.

Bên cạnh 2 "ông lớn" trên, một số nhà đầu tư hạ tầng, công nghiệp, đô thị cũng đang nghiên cứu và tìm kiếm cơ hội tại Mê Linh.

Theo giới quan sát, thị trường bất động sản Mê Linh phát triển khá sớm nhưng chưa thực sự sôi động, phần lớn khách hàng vẫn coi đây là một huyện ngoại thành chưa phát triển mạnh. So với các huyện ven đô cũ như Đông Anh, Thanh Trì... giá bất động sản tại Mê Linh vẫn còn ở mức thấp.

Những năm gần đây, nhờ dư địa phát triển lớn và hạ tầng giao thông được đầu tư hoàn thiện, thị trường bất động sản tại khu vực này đã có nhiều chuyển biến tích cực. Theo khảo sát gần đây của PropertyGuru Group, so với cùng kỳ năm 2024, giá đất nền tại nhiều khu vực như Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh... đã tăng 30% - 84%, đặc biệt là những nơi có lợi thế về hạ tầng và kết nối giao thông. Đáng chú ý, khu vực Mê Linh ghi nhận mức giá đất nền từ 50 triệu đồng/m2, tăng tới 84% trong vòng 1 năm qua.

Ghi nhận thực tế của VietnamFinance cho thấy, giá mua bán nhà đất tại Mê Linh không có quá nhiều sự biến động trong thời gian gần đây, dao động 37 - 84 triệu đồng/m2, giá trung bình là 44,2 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mức giá cụ thể từng khu vực của huyện còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, hạ tầng tiện ích xung quanh, pháp lý và thời điểm giao dịch. Một số khu vực hiện đang có hoạt động mua bán diễn ra sôi động là thị trấn Quang Minh, xã Đại Thịnh, Kim Hoa, Tiền Phong cũ.

Cụ thể, tại thị trấn Quang Minh, mặt bằng giá nhà thổ cư phổ biến khoảng 45 – 60 triệu đồng/m2. Nhiều lô nằm sát mặt đường, có thể kinh doanh, mức giá sẽ tốt hơn, khoảng 64 triệu đồng/m2.

Tại xã Đại Thịnh, mặt bằng giá so với thị trấn Quang Minh có xu hướng nhích hơn, dao động 45 - 84 triệu đồng, những lô nằm sát mặt đường quốc lộ 23b có mức giá dao động 80 - 85 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất thổ cư tại xã Kim Hoa dao động 38 - 55 triệu đồng/m2. Nhà đất trong ngõ ô tô tránh khoảng 37 - 42 triệu đồng/m2.

Tại xã Tiền Phong, giá đất nền đang dao động khoảng 63 - 76 triệu đồng/m2. Đơn cử, một lô đất 160m2, gần trường Đại học Tài chính đang được rao bán với mức giá 12,3 tỷ đồng, tương đương 76,88 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc biệt thự, liền kề, huyện đang có nhiều khu đô thị đang rao bán. Nổi bật là HUD Mê Linh Central, giá rao bán biệt thự, liền kề ở đây dao động 64 - 97 triệu đồng/m2. Nhà liền kề của dự án có diện tích 102 - 106m2, biệt thự đơn lập và song lập diện tích dao động 200-400m2. Đáng chú ý, thống kê của một chuyên trang bất động sản uy tín cho thấy, giá bán nhà biệt thự, liền kề tại HUD Mê Linh Central đã tăng 22,8% trong vòng một năm trở lại đây.

Anh Chính Vương, môi giới bất động sản tại Mê Linh, cho rằng giá đất tại Mê Linh đang có những biến động nhẹ, đặc biệt ở các lô gần trục đường lớn hoặc khu dân cư hiện hữu. Thanh khoản có dấu hiệu cải thiện, nhưng chủ yếu tập trung ở những khu vực có pháp lý rõ ràng, còn nhiều lô khác vẫn giao dịch khá chậm.

“Dòng vốn từ các nhà đầu tư lớn khiến nhiều người quan sát thị trường thận trọng hơn. Một số nhà đầu tư trung hạn và dài hạn bắt đầu quan tâm đến các lô đất đẹp, nhưng chưa có hiện tượng tăng giá ồ ạt” - anh Vương chia sẻ.

Môi giới này cũng cho rằng các giao dịch thời gian gần đây chủ yếu mang tính kiểm tra thị trường hoặc thăm dò, chưa tạo ra sự sôi động rộng khắp. Điều này cho thấy thị trường Mê Linh đang trong giai đoạn dịch chuyển, nhưng còn nhiều yếu tố cần quan sát trước khi khẳng định xu hướng rõ ràng.

Cần thận trọng về tính pháp lý dự án

Anh Duy Hiến (nhân viên kinh doanh sàn MTP Land), cho biết trong 3 - 6 tháng qua, thanh khoản tại Mê Linh đã có sự cải thiện. Tại các xã như Quang Minh, Tiền Phong, Kim Hoa, Tráng Việt, lượng giao dịch tăng khoảng 20% - 30% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt ở các phân khúc đất thổ cư và đất đấu giá có pháp lý hoàn chỉnh.

“Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên khoảng 5% - 10% ở những vị trí quy hoạch rõ ràng hoặc gần các khu đô thị lớn chuẩn bị triển khai. Mức tăng này đến từ yếu tố nền tảng như hạ tầng sân bay, tâm lý nhà đầu tư ổn định song cũng có một phần nhỏ đến từ kỳ vọng đón đầu dòng vốn” – anh Hiến chia sẻ

Theo anh Hiến, nhà đầu tư hiện nay đang chia làm ba nhóm rõ rệt. Nhóm lướt sóng đã hạn chế hoạt động do thị trường chưa tăng nóng. Nhà đầu tư gom đất trung hạn 1 - 2 năm chiếm tỷ trọng lớn, tập trung quanh các trục đường lớn hoặc gần khu công nghiệp. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư tích lũy dài hạn chủ yếu mua các lô đất đẹp, pháp lý sạch trong khu dân cư hiện hữu.

Đáng chú ý, các phân khúc đất thổ cư 60 - 120m2, mặt đường ô tô, gần các khu công nghiệp hoặc gần các dự án lớn sẽ có tỷ lệ thanh khoản cao, dễ xoay vòng vốn.

Anh Hiến cũng cho rằng Mê Linh quỹ đất còn rộng, giá vẫn thấp hơn so với Đông Anh và Bắc Từ Liêm 20% - 40% nên dư địa tăng trưởng vẫn còn lớn. Vì vậy, các khu vực xung quanh dự án lớn sẽ có kỳ vọng trở thành tâm điểm hút vốn trong thời gian tới.

Theo giới chuyên môn, Mê Linh là một trong những địa bàn còn nhiều dư địa phát triển, với quỹ đất rộng, vị trí gần trung tâm Hà Nội và kết nối thuận lợi với các tuyến vành đai lớn.

Tuy nhiên, thị trường khu vực này vẫn tiềm ẩn một số rủi ro, đặc biệt liên quan đến pháp lý dự án, tiến độ giải phóng mặt bằng và các hợp đồng góp vốn chưa rõ ràng, đòi hỏi nhà đầu tư cần thận trọng khi tham gia.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định thị trường Mê Linh hiện hút mạnh dòng vốn từ các nhà đầu tư lớn. Các “ông lớn” như Sun Group, C.E.O Group... triển khai dự án sẽ mang theo hệ thống khách hàng, môi giới và truyền thông, tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh. Giao dịch sôi động, giá bán tăng, và dòng vốn theo đó cũng đổ về, sẽ giúp Mê Linh trở thành vùng đất tiềm năng trong ngắn hạn và trung hạn.

Theo ông, hiện tại chỉ còn Đông Anh và Mê Linh là hai địa bàn còn dư địa phát triển với quỹ đất lớn, các địa bàn khác gần như đã quá tải. Dù dư địa còn lớn, các nhà đầu tư tham gia Mê Linh cần đặc biệt chú ý tới pháp lý dự án, nhất là các hợp đồng góp vốn, vay, hay đặt cọc.

“Dù có thể giao dịch, rủi ro vẫn còn cao nếu không kiểm tra kỹ. Nếu pháp lý được hoàn thiện, Mê Linh sẽ là một ‘vùng đất vàng’, nơi nhà đầu tư đi sớm có thể gặt hái lợi nhuận lớn” – ông Toản nhấn mạnh.