Chiếm dụng vốn...

Dự án Tecco Home An Phú (tọa lạc tại vòng xoay An Phú, ngay mặt tiền đường DT743, khu phố 1A, phường An Phú, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) do Công ty Địa ốc Tecco Miền Nam (Tecco Miền Nam) làm chủ đầu tư.

Theo đó, dự án được giới thiệu có tổng diện tích khoảng 4.500 m2 với hơn 400 căn hộ. Quy mô dự án gồm 02 hầm để xe và 22 tầng nổi. Theo thiết kế, dự án sẽ có 2 tầng thương mại và 20 tầng căn hộ. Diện tích mỗi căn hộ từ 40 - 75 m2, thiết kế từ 1-3PN, giá dự kiến khoảng 22 triệu đồng/m2.

Trong vai khách hàng muốn mua căn hộ tại dự án Tecco Home An Phú, PV được nhân viên tên H. của công ty CP bất động sản Unihomes liên hệ, tư vấn.

Theo H., để mua căn hộ tại dự án Tecco Home An Phú, khách hàng sẽ phải ký kết với công ty Tecco Miền Nam “Phiếu đăng ký căn hộ”. Đồng thời, trong suốt quá trình mua bán, khách hàng sẽ được chủ đầu tư cho phép chia nhỏ số tiền thanh toán thành 10 đợt khác nhau.

“Trong đợt 1, chị phải đóng trước cho bên em 50 triệu để booking giữ chỗ. Đến 7 ngày sau, chị đóng tiếp cho đủ 15% giá trị hợp đồng. Lúc này, chị sẽ được ký vào Phiếu đăng ký mua căn hộ với chủ đầu tư bên em là công ty Tecco Miền Nam chị nhé”, H. nói.

Ngoài ra, cũng theo H. bên cạnh phương thức thanh toán nói trên, công ty Tecco Miền Nam còn đưa ra một số phương thức thanh toán khác cho khách hàng có mong muốn đóng tiền nhanh hoặc mua số lượng nhiều.

“Nếu chị có tiền mặt nhiều, chị có thể chọn cách thanh toán 50% giá trị hợp đồng thì bên em sẽ chiết khấu cho mình 3%; 70% giá trị hợp đồng thì sẽ được chiết khấu 6%. Đặc biệt, nếu chị thanh toán luôn 95% giá trị hợp đồng thì sẽ được hỗ trợ chiết khấu lên đến 10%. Ngoài ra, khi mua căn hộ tại dự án chị còn có cơ hội được bốc thăm trúng thưởng xe SH Mode, bộ tủ bếp, tủ lạnh, máy giặt...”, H. nói thêm.

Khi PV đề cập đến pháp lý của dự án, H. chỉ cung cấp được Chấp thuận đăng ký đầu tư của UBND Tỉnh Bình Dương cấp cho công ty Tecco Miền Nam và Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 của UBND Thị xã Thuận An (nay là TP Thuận An) cấp cho công ty Tecco Miền Nam, còn những giấy tờ pháp lý liên quan đều không có.

Liên quan đến vấn đề pháp lý của dự án Tecco Home An Phú, mới đây Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng khẳng định, chưa cấp giấy phép xây dựng theo quy định cho dự án. Đồng thời, Sở này cũng chưa có văn bản xác nhận chủ đầu tư dự án được huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định.

Để có cái nhìn khách quan hơn, PV đã xuống thực tế tại dự án. Theo ghi nhận cho thấy, hiện nay, tại khu đất được giới thiệu là dự án Tecco Home An Phú đã được chủ đầu tư quây kín bằng tôn. Bên trong dự án đã có một số thiết bị, máy móc đang hoạt động. Số máy móc, thiết bị này đang thực hiện công đoạn tiến hành ép cọc thử tải trên khu đất của dự án.

Như vậy, rõ ràng đến nay phần móng dự án vẫn thể chưa hoàn thiện, nên việc có kết quả nghiệm thu cho phép chủ đầu tư được bán dự án ra thị trường ở thời điểm này là điều không thể.

Từ những cơ sở trên cho thấy, việc công ty Tecco Miền Nam ngang nhiên thu tiền của khách hàng khi pháp lý còn mơ hồ, chưa hoàn thành phần móng, chưa có biên bản nghiệm thu,… là hoàn toàn sai so với quy định của pháp luật. Vậy, cụ thể, những khách hàng đã đang và sẽ “xuống tiền” tại dự án này sẽ phải đối diện rủi ro gì?

...Khách hàng đang tự “mua rủi ro”!

Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trong cuộc trò chuyện với PV Báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Lê Ngô Trung - Giám đốc Công ty Luật Trung Lê Và Cộng sự (107/6/5/19 Đường số 38, Phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) cho rằng, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc”, “phiếu giữ chỗ”, “phiếu đăng kí căn hộ”… là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận.

Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

Với các trường hợp, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “phiếu giữ chỗ”, “phiếu đăng kí căn hộ”...thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng (hoặc các loại phiếu đăng ký...).

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và chủ đầu tư không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Theo Luật sư Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức chủ đầu tư) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các chủ đầu tư dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm bất động sản nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro.

“Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà chủ đầu tư vẽ ra”, Luật sư Trung nhấn mạnh.