Siết trái phiếu và tín dụng ngân hàng, loạt doanh nghiệp BĐS 'bán lúa non' huy động vốn

Rầm rộ bán trái luật

Công ty Điền Phúc Thành và Công ty CP Đầu tư Bất động sản Rio Land vừa tổ chức lễ giới thiệu, nhận tiền cọc của khách hàng tại dự án MT Eastmark City. Theo Rio Land, phần lớn căn hộ đã tìm thấy chủ nhân sau 4 giờ giới thiệu. Thế nhưng nhưng trên thực tế, bên trong bãi đất dự án MT Eastmark City chỉ mới tập kết một số phương tiện như xe múc, xe cẩu và một số cọc bê tông.

Một nhân viên bán hàng của Rio Land khẳng định: “Tụi em truyền thông, Rio Land là đơn vị phân phối nhưng thật ra Rio Land là chủ đầu tư luôn. Anh chốt nhanh đi, ở thì tiềm năng mà đầu tư thì nhanh có lời lắm. Anh đóng 50 triệu đồng để giữ chỗ sản phẩm, bên em sẽ lập phiếu đăng ký tìm hiểu thông tin dự án cho anh. Tầm 1-2 tháng nữa là Rio Land sẽ ký hợp đồng mua bán”, nhân viên này nói.

Trong khi đó, lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM khẳng định, dự án MT Eastmark City mới được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và vừa có giấy phép xây dựng. Sở Xây dựng TPHCM chưa cho phép chủ đầu tư dự án MT Eastmark City bán nhà ở hình thành trong tương lai và sẽ cho kiểm tra việc này.

Tương tự, block C của dự án Westgate Bình Chánh dù chưa được phép huy động vốn nhưng chủ đầu tư vẫn lách luật, thu tiền của mỗi khách hàng. Hiện tại, block C đang trong quá trình thi công phần móng nhưng chủ đầu tư An Gia quảng cáo rằng, đang áp dụng chính sách bán hàng khá linh hoạt. Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán tối đa 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 4/2023 mới thanh toán tiếp. Còn lại, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà và cam kết lợi nhuận lên đến 18%.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản An Phú Land (thành viên Tecco Group) cũng đang giới thiệu dự án Tecco Felice Homes. Dù được quảng cáo rầm rộ nhưng hiện trạng khu đất dự án vẫn là bãi đất trống được quây tôn. Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, qua rà soát trên địa bàn không có dự án nào có tên gọi Tecco Felice Homes.

Dự án Iris Residence Cần Giuộc do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Long Thượng Lộc làm chủ đầu tư, chưa hoàn thành việc thi công hạ tầng kỹ thuật nhưng đã tiến hành kinh doanh bất động sản, nhận tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc của khách hàng. Sở Xây dựng tỉnh Long An cũng khẳng định, loạt dự án được quảng cáo với những tên gọi như “VINS Iris Residence Cần Giuộc” nhưng trên địa bàn không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư với tên gọi như trên.

Tín dụng, trái phiếu bị siết

Theo các chuyên gia, việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đua nhau “bán lúa non” thời gian gần đây là do tác động của việc ngân hàng siết tín dụng và quá trình phát hành trái phiếu gặp nhiều rào cản. Cụ thể, sau vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 đợt phát hành với 10.030 tỷ đồng trái phiếu do che giấu thông tin, Bộ Tài chính khẳng định, tình hình thị trường vẫn phát sinh những rủi ro mới, quy định của pháp luật cần tiếp tục điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn, khắc phục, loại bỏ những rủi ro mới.

Về hướng sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính đề xuất thu hẹp quy định về mục đích phát hành trái phiếu. Mục đích là hạn chế việc chuyển nhượng vốn lòng vòng, gây thiếu minh bạch và khó khăn cho nhà đầu tư khi đánh giá rủi ro của trái phiếu và doanh nghiệp phát hành. Đồng thời, chính sách tới đây phải hướng dẫn cụ thể về điều kiện phát hành và hồ sơ chào bán trong đó có yêu cầu về tỉ lệ an toàn tài chính khi phát hành trái phiếu, tổ chức đại diện người sở hữu trái phiếu.

Trong thời gian tới, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tăng cường công tác quản lý giám sát, thanh tra, kiểm tra các hoạt động liên quan đến phát hành, cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp của các công ty chứng khoán, doanh nghiệp phát hành và các tổ chức cung cấp dịch vụ để phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm nhằm đảm bảo thị trường này trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả cho doanh nghiệp.

Còn theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18-20% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 2 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực này cũng dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, giảm còn 12% năm 2021. Tuy nhiên cách đây 2 năm, khi Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro đối với bất động sản lên 200%, vốn cho bất động sản lại tăng nóng qua kênh trái phiếu. Giá trị phát hành đạt hơn 210.000 tỷ đồng năm 2021, tăng 61% so với năm trước đó.

Trước tình trạng dòng vốn cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, trong năm 2022 Ngân hàng Nhà nước sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên. Riêng với bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao... Việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.