Quản môi giới bất động sản: Lỗ hổng ở hậu kiểm

Các chuyên gia cho rằng hiện nay pháp luật đã có quy định đầy đủ về điều kiện hành nghề và chế tài xử phạt môi giới bất động sản (BĐS). Hoạt động môi giới bát nháo thời gian qua một phần là do công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát bị buông lỏng.

Quản chặt hơn là cấm cản

Theo quy định của pháp luật, điều kiện để hành nghề môi giới BĐS là phải có chứng chỉ hành nghề. Chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS đã được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Tuy nhiên, lỗ hổng trong hậu kiểm, xử phạt khiến việc quản lý hoạt động môi giới còn lỏng lẻo. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết môi giới ở nước ta hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước. Pháp luật có quy định nhưng chưa chặt nên khó xử lý.

Về sàn giao dịch, pháp luật không bắt buộc các dự án phải niêm yết công khai, giao dịch qua sàn nên việc thực thi thẩm tra pháp lý, chất lượng sản phẩm bị xem nhẹ, đùn đẩy trách nhiệm. Nhiều trường hợp chủ đầu tư (CĐT) tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định pháp luật, như trường hợp Công ty Alibaba.

Khách hàng, CĐT chỉ coi môi giới là người có thông tin, giới thiệu trong khi đúng ra môi giới phải được xem là người được giao làm đại diện ủy thác để tìm kiếm sản phẩm phù hợp, đánh giá pháp lý, định giá sản phẩm, tư vấn chất lượng, giá trị thương thảo và hoàn tất mọi thủ tục giao dịch theo quy định…Đôi khi người bán, CĐT thậm chí còn ép môi giới tiếp tay làm trái quy định pháp luật. Vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới có thể hành động sai trái. Vì vậy, siết lại hoạt động môi giới là cần thiết nhằm nâng tầm hoạt động môi giới.

Ủng hộ việc quản chặt môi giới song luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam (VLCAC), cho rằng đề xuất cấm môi giới cá nhân độc lập là cứng nhắc, không cần thiết. Việc đưa ra các điều kiện bắt cá nhân môi giới phải lập doanh nghiệp (DN), văn phòng cũng không hợp lý.

“Sau khi thành lập DN, các tổ chức, cá nhân phải cung cấp thông tin của đơn vị mình đến Sở Xây dựng nơi tổ chức hoạt động và Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS. Điều này làm nảy sinh nhiều thủ tục, điều kiện, giấy phép con không cần thiết trong khi Chính phủ đang chủ trương cắt giảm thủ tục hành chính, quy định điều kiện kinh doanh không cần thiết” - ông Hậu nói.

Ngoài ra, việc cá nhân môi giới độc lập đã được quy định cho phép trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở. Các cá nhân môi giới BĐS hoạt động nhỏ lẻ, không thường xuyên, làm đúng những gì pháp luật không cấm và có đóng thuế đầy đủ thì không thể cấm họ làm. Nếu môi giới số lượng lớn như hàng trăm, hàng ngàn sản phẩm thì mới cần yêu cầu lập DN.

Thực trạng sốt đất, thổi giá nguyên nhân chính không từ nhóm môi giới mà do trách nhiệm của cơ quan quản lý, địa phương thông tin quy hoạch không rõ ràng, quản lý không chặt chẽ hoạt động giao dịch BĐS. Thời gian qua, những vụ việc gây tổn hại lớn đến khách hàng hầu hết đều do các tổ chức, DN môi giới được thành lập với chủ đích lừa đảo gây ra. Hậu quả này mới thật sự nghiêm trọng.

 

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Đoàn Luật sư TP.HCM

Nghề môi giới chưa được đánh giá đúng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, nguyên nhân hoạt động môi giới bát nháo thời gian qua trước hết do lỗ hổng từ quy định của pháp luật. Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định khi hành nghề môi giới có chứng chỉ hành nghề nhưng không cần qua đào tạo. Đây là bất cập lớn, là nguyên nhân có đến 90% môi giới không có kiến thức căn bản của người làm môi giới.

“Trong khi đó, việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Một số địa phương không quan tâm thực hiện chức năng này, số khác có tổ chức cũng chỉ là hình thức. Từ đó dẫn đến tình trạng chỉ khoảng 10% số môi giới có chứng chỉ hành nghề” - ông Đính nói.

Ngay cả khi đã có chứng chỉ thì vẫn không đảm bảo trình độ và năng lực của nhân viên môi giới cao. Chỉ khoảng 10% nhân viên môi giới BĐS Việt Nam đạt trình độ theo chuẩn quốc tế. Nhóm đối tượng này chủ yếu được đào tạo qua các khóa học cơ bản, nâng cao hoặc được đào tạo từ nước ngoài.

Đồng quan điểm, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings, cho rằng hoạt động đào tạo môi giới hiện còn qua loa, không thực chất. Nghề môi giới BĐS ở Việt Nam, đặc biệt là các môi giới hành nghề tự do bị đánh giá thấp, chỉ được xem như nghề “buôn nước bọt”.

“Trong khi đó, tại nhiều nước trên thế giới như ở Mỹ, thị trường BĐS chủ yếu là môi giới cá nhân độc lập, DN rất ít. Các môi giới độc lập đều có kiến thức chuyên sâu về BĐS, được cấp chứng chỉ hành nghề giá trị. Cá nhân xuất sắc còn được tổ chức nghề nghiệp môi giới tôn vinh hằng năm” - ông Sơn chia sẻ.

Luật sư Hậu cho rằng cơ quan quản lý cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, hình thức chế tài nếu còn nhẹ thì đề xuất tăng nặng để xử lý dù là cá nhân hay tổ chức. Ví dụ như bắt buộc môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề thì cơ quan quản lý phải kiểm tra chặt điều kiện này.

Băn khoăn về quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn

 

Một quy định mới đáng chú ý trong dự thảo đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) của Bộ Xây dựng là CĐT phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch.

 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, quy định này là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn. Quy định mang tính bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của CĐT mà vẫn không gia tăng tính minh bạch cho thị trường.

 

Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch chưa thật sự đảm bảo do quy định sàn chỉ cần có tối thiểu hai nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động. Do đó, hiệp hội đề nghị bỏ đề xuất quy định trên.