“Nút thắt” giá đất khiến hàng trăm dự án BT đóng băng

Công trình xong, đất vẫn chưa giao

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện cả nước có 162 dự án BT đang ách tắc kéo dài vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù nhiều công trình đã hoàn thành và bàn giao cho Nhà nước.

BT (xây dựng – chuyển giao) là mô hình phổ biến trong giai đoạn 2010 –2020, cho phép nhà đầu tư bỏ vốn làm hạ tầng, đổi lại được thanh toán bằng quỹ đất. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai sửa đổi và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) lần lượt có hiệu lực, việc xác định “thời điểm tính giá đất” trở thành điểm nghẽn pháp lý khó tháo gỡ.

“Pháp luật hiện chưa thống nhất về thời điểm xác định giá đất, trong khi cơ quan quản lý lại chậm ban hành quyết định giao đất. Hệ quả là doanh nghiệp gánh toàn bộ rủi ro do biến động giá”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Theo HoREA, trường hợp của Công ty CP Đầu tư MHL tại dự án BT 448 Nguyễn Tất Thành (quận 4, TP HCM cũ) là ví dụ điển hình. Hợp đồng BT được ký từ 2016, công trình bàn giao năm 2018, nhưng phải đến tháng 3/2025 mới được giao đất.

Trong 7 năm đó, giá đất tại khu vực đã biến động mạnh, khiến việc xác định nghĩa vụ tài chính trở nên bất khả thi. “Lỗi không thuộc về nhà đầu tư, nhưng chúng tôi lại bị buộc tính theo giá năm 2025 – điều này có thể khiến doanh nghiệp thiệt hại hàng trăm tỷ đồng”, đại diện MHL chia sẻ.

Không chỉ MHL, nhiều doanh nghiệp khác đang rơi vào tình cảnh tương tự. Nếu không có hướng dẫn rõ ràng, việc chậm thanh toán sẽ kéo theo hệ lụy dây chuyền: doanh nghiệp mất thanh khoản, công trình chậm quyết toán, và Nhà nước cũng không thể hạch toán giá trị tài sản hạ tầng đúng thời điểm.

Đề xuất “mốc thời gian vàng” để tính giá đất

Để tháo gỡ “nút thắt” này, HoREA vừa có văn bản Góp ý (bổ sung) dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và góp ý dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM.

Theo đó, HoREA đề xuất Quốc hội bổ sung quy định rõ: thời điểm xác định giá đất thanh toán cho dự án BT phải được tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc ký kết hợp đồng BT.

“Xác định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng là nguyên tắc phù hợp với Luật PPP và Luật Đất đai sửa đổi. Nó phản ánh đúng bản chất thỏa thuận đầu tư và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Đề xuất này cũng mang tính kế thừa, vì trước đây cơ chế tương tự từng được áp dụng ổn định trong nhiều dự án đối tác công tư (PPP). Khi giá đất được “neo” tại thời điểm ký hợp đồng, doanh nghiệp có thể dự toán chi phí, tính toán hiệu quả đầu tư và huy động vốn tín dụng dễ dàng hơn.

Một điểm đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là bổ sung cơ chế chuyển tiếp rõ ràng:

Với các hợp đồng BT đã ký và bàn giao trước 1/7/2025, thời điểm xác định giá đất được tính tại lúc lập dự án hoặc ký kết hợp đồng.

Với các dự án từ 1/7/2025 trở đi, áp dụng quy định của Luật PPP và nghị quyết mới.

Theo HoREA, dự thảo nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai và sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15 là cơ hội vàng để xử lý triệt để vấn đề này.

Nếu Quốc hội chấp thuận nguyên tắc xác định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT, đây sẽ là bước tiến quan trọng trong việc khôi phục tính minh bạch và ổn định của chính sách đầu tư công tư.

“Một nghị quyết “đủ tầm” không chỉ giúp khơi thông 162 dự án BT đang “đóng băng”, mà còn khôi phục niềm tin của khu vực tư nhân vào đầu tư công, góp phần tái khởi động chuỗi hạ tầng trọng điểm trên cả nước”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay.