Méo mó lãi suất cho vay mua nhà

Phần lớn các ngân hàng (NH) cho vay với lãi suất ưu đãi trong 6 tháng hoặc trong 24 tháng đầu thấp, sau thời gian này sẽ áp dụng lãi suất đầu ra rất cao dù lãi suất đầu vào đang ở mức thấp.

Mập mờ lãi suất cơ sở

Đầu tháng 3-2021, trong vai người cần vay khoảng 1 tỉ đồng mua nhà, chúng tôi tiếp cận một số NH thương mại trên địa bàn TP HCM để tìm hiểu lãi suất cho vay. Tại NH V., chúng tôi được một trưởng phòng giao dịch thông báo lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà trong năm đầu tiên là 10,5%/năm hoặc 9%/năm trong 6 tháng đầu. Hết thời gian này, lãi suất cho vay sẽ được tính bằng lãi suất tiền gửi thông thường kỳ hạn 13 tháng cộng với biên độ 3,75%-4,25%.

Thế nhưng, khi nhìn vào biểu lãi suất thông thường của NH V., chúng tôi thấy kỳ hạn 13 tháng bỏ trống và có ký hiệu đặc biệt là dấu sao (*). Khi chúng tôi thắc mắc chi tiết này, vị trưởng phòng giao dịch cho biết từ ngày 3-3, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng đã được NH chuyển đổi thành lãi suất cơ sở là 7% -7,8%/năm. Sau khi hết thời gian ưu đãi, NH sẽ căn cứ mức lãi suất này để tham chiếu cho lãi suất cho vay mua nhà. Cụ thể, người vay với thời hạn dưới 5 năm, lãi suất cho vay sẽ căn cứ vào lãi suất cơ sở 7%/năm cộng với biên độ 3,75% là 10,75%/năm. Với khoản vay có thời hạn trên 5 năm, lãi suất được tính theo lãi suất cơ sở là 7,8%/năm, cộng với biên độ 4,25% sẽ lên tới 12,05%/năm.

"Vậy mức lãi suất 6,8%/năm kỳ hạn 13 tháng thuộc các chương trình huy động vốn mà NH đang triển khai có ý nghĩa gì đối với lãi suất cho vay mua nhà?" - chúng tôi thắc mắc. Trưởng phòng giao dịch giải thích các mức lãi suất này chỉ dành cho người gửi số tiền ít và không làm cơ sở tham chiếu cho lãi suất cho vay mua nhà. Nếu người gửi hàng tỉ đồng kỳ hạn 13 tháng và yêu cầu chỉ trả lãi suất từ 7%/năm trở lên thì NH V. không tiếp nhận.

Tương tự, tại NH Q., một nhân viên tín dụng cho biết lãi suất cho vay mua nhà trong năm thứ nhất dao động 8,9%-9,5%/năm. Ví dụ, người vay 1 tỉ đồng, lãi suất cho vay trong năm đầu tiên là 9,3%, từ năm thứ 2 trở đi sẽ căn cứ vào lãi suất cơ sở 8,4%/năm cộng với biên độ 4,1% là 12,5%/năm. "Vậy lãi suất cơ sở được hình thành từ đâu?" - chúng tôi đặt vấn đề. Theo nhân viên NH Q., NH này lấy lãi suất tiết kiệm 12 tháng nhân với một hệ số nhất định để đưa ra lãi suất cơ sở làm tham chiếu cho lãi suất cho vay mua nhà.

Một lãnh đạo NH E. cũng thông báo lãi suất cho vay mua nhà tại NH này được tính bằng lãi suất cơ sở là 8,65%-9% cộng với biên độ 2%-3,5%. Tính ra, lãi suất cho vay lên tới 12,5%/năm. Theo vị này, tùy vào chính sách cho vay, lãi suất huy động vốn bình quân, NH sẽ công bố lãi suất cơ sở theo chu kỳ 1, 3 và 6 tháng/lần.

Quan hệ tín dụng chưa sòng phẳng?

Tại NH S., sau 12 tháng đầu tiên được hưởng lãi suất ưu đãi 8,9%/năm, người vay tiền mua nhà phải chi trả lãi suất bằng lãi tiền gửi kỳ hạn 13 tháng là 7,6%/năm cộng với biên độ 5,3% là 12,9%/năm. Đáng chú ý, NH S. chỉ áp dụng lãi suất 7,6%/năm, kỳ hạn 13 tháng đối với người gửi số tiền từ 500 tỉ đồng trở lên.

Trước cách tính lãi suất như trên, nhiều người có khoản vay mua nhà từ nhiều năm trước đang phải trả mức lãi suất từ 11,5%-12,9%/năm là quá cao. Trước đây, khi khách hàng vay vốn, NH cam kết lãi suất cho vay được tính bằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng cộng với biên độ 3%-4%/năm. Đến nay, NH lại chuyển hóa lãi suất kỳ hạn 13 tháng thành lãi suất cơ sở và "neo" ở mức cao, rồi cộng với một biên độ nhất định nhằm đẩy lãi vay đi lên là thiếu thuyết phục.

Một số người am hiểu thị trường cho rằng NH chỉ công bố lãi suất cho vay này theo ý chí của mình và không chứng minh cho khách hàng thấy yếu tố nào tạo nên lãi suất cơ sở cao để từ đó hình thành lãi vay. Phải chăng, NH cho vay với mức lãi suất chưa sòng phẳng? Chưa kể, một vài NH còn áp dụng mức lãi vay sàn để lập luận việc khó hạ thêm lãi vay mua nhà.

Chị Trần Minh Thanh (ngụ TP Thủ Đức, TP HCM) cho biết đang có khoản vay mua nhà 950 triệu đồng tại một NH thương mại nhà nước. Sau 1 năm vay ưu đãi, hiện khoản vay của chị đang phải trả lãi suất 10,5%/năm.

"Lãi suất huy động cao nhất tại NH này chỉ 5,6%/năm, nếu vậy biên độ để tính cho khoản vay của tôi đang xấp xỉ mức 5% là quá cao so với mặt bằng chung. Khi tôi thắc mắc thì cán bộ tín dụng nói đây là mức lãi suất cho vay sàn của NH, chưa thể giảm thêm" - chị Thanh băn khoăn.

Lãnh đạo một NH ở TP HCM thừa nhận lãi suất cho vay mua nhà đang bị biến tướng. Người này cho biết vào các năm trước, không ít NH đã huy động vốn với lãi suất cao và ồ ạt cho vay mua nhà. Đến nay, do mặt bằng lãi suất tiền giảm mạnh nên

họ phải "lách" bằng lãi suất cơ sở làm tham chiếu cho lãi vay mua nhà nhằm bảo đảm mục tiêu lợi nhuận.

Áp lãi vay cao để hạn chế bơm vốn

Nhìn ở góc độ khác, một chuyên gia tài chính cho rằng việc NH thương mại áp lãi suất kỳ hạn 13 tháng cao làm cơ sở duy trì lãi suất cho vay có thể là cách để hạn chế bơm vốn ra thị trường. "Trong hợp đồng tín dụng, các NH đều quy định rõ mức lãi suất cơ sở, cách tính lãi suất theo từng thời điểm nhất định. Khi không muốn cho vay ở một vài lĩnh vực nào đó, NH có thể đưa ra mức lãi suất cao để hạn chế nhu cầu của khách hàng" - vị chuyên gia này giải thích.

Chuyên gia tài chính - TS Đinh Thế Hiển nhận định tùy vào dự báo rủi ro đối với từng phân khúc khách hàng, NH sẽ áp mức lãi suất cho vay phù hợp. Do đó, với một số phân khúc như cho vay bất động sản trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn thấp và có hiện tượng sốt ảo, việc NH tìm cách "lách" để duy trì mức lãi vay cao cũng nhằm hạn chế rủi ro. Bởi lẽ, nhiều khách hàng cá nhân vay mua nhà, mua căn hộ chung cư nhưng không phải để ở mà là đầu tư kinh doanh.