Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất: DN, người dân hưởng lợi gì?

Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua hôm 18/1 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Đánh giá về điểm mới này, các chuyên gia đều cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cần thiết để xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt, chuyển sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường.

Điều này sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai. Bởi khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn sẽ làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai. Người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua “đúng giá” hơn, tránh tình trạng giới đầu cơ ôm đất thổi giá…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc bỏ khung giá đất là hợp lý vì giá đất quy định trong bảng giá đất của Nhà nước luôn thấp hơn giá đất thị trường 30 - 50%.

Cụ thể, tại TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với giai đoạn 2016 - 2019. Giá đất ở đô thị cao nhất là 162 triệu đồng/m2 như ở đường Nguyễn Huệ, 110 triệu đồng/m2 ở đường Lê Duẩn.

Trong khi năm 2014, khi đấu giá 3.000 m2 đất trên đường Lê Duẩn, giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2, qua 16 vòng đấu giá có đơn vị trả hơn 400 triệu đồng/m2.

"Đây mới là giá đất đại diện do giao dịch thị trường”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng, việc bãi bỏ khung giá đất sẽ hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tất cả khu đất giải tỏa và cần đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho nhà đầu tư và người dân.

"Nhìn chung, giá trị thị trường, đặc biệt trong đền bù đất đai, là vấn đề nhạy cảm. Nếu Nhà nước không thể thu hồi đất cho các dự án cơ sở hạ tầng thì sẽ ảnh hưởng tới tốc độ phát triển kinh tế chung", ông Troy Griffiths nói.

Cũng theo ông Troy Griffiths, với những người dân bị mất đất khi nằm trong dự án quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, họ có thể được đền bù công bằng hơn nhờ nguồn thu từ thuế từ đất đai cao hơn, nếu giá giao dịch được xác định gần với giá thị trường hơn.

Ông Vũ Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp doanh nghiệp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Theo quy định của luật cũ, do quy định khung giá đất thấp nên người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân nảy sinh nhiều bất đồng, khiếu nại. Do đó, việc bỏ khung giá đất trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này có thể coi là bước đột phá.

Ông Điệp phân tích thêm, bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng đến cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp theo chiều hướng tích cực.

Cụ thể, khi người dân bị thu hồi đất thì họ sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, qua đó đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất.

Đối với Nhà nước, bỏ khung giá đất sẽ đẩy chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng lên cao, đưa tài sản về đúng giá trị thật, giúp thị trường minh bạch hơn.

Từ đó, Nhà nước có thể tránh được tình trạng 2 giá, tức là chủ đất kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn thực tế. Điều này có thể giúp Nhà nước tránh tình trạng thất thoát ngân sách.

“Tuy vậy, dù có bỏ khung giá đất thì khi thu hồi đất đai với một dự án cụ thể cũng có thể sẽ không phải tất cả 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước. Do đó cần có quy định chi tiết hơn về vấn đề này”, ông Điệp nêu ý kiến.

Đối với doanh nghiệp, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, có thể doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn.