Liên tiếp sốt đất: Người ôm cục nợ, xuất hiện điểm lo ngại gì cho kinh tế?

Thị trường chứng kiến nhiều vụ "sốt đất", không ít người nếm hệ lụy

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các thành phố lớn mà còn ở các khu vực như Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang)... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Theo chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao khi nguồn cung có hạn.

Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, đồn thổi. Trong các cơn sốt đất, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm sản xuất kinh doanh mà để "đầu cơ chờ thời".

Vừa qua, cơn sốt tại huyện Hớn Quản, Bình Phước đẩy lên cao trào khi cò mồi, người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Técníc với diện tích lên tới 500 ha. Đáng lưu ý, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất mau chóng nguội đi, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ.

Theo ghi nhận của PV Dân trí, trên thị trường có trường hợp "ôm" một miếng đất giá trị 23 tỷ đồng nhưng có nguy cơ mất trắng. Người này đã đặt cọc 4 tỷ đồng cho chủ đất là ông N.V.A. (người địa phương).

Hiện nhà đầu cơ ban đầu vẫn chưa tìm được người để bán ra sang tay. Theo giá trị thực, lô đất trên chỉ có giá khoảng hơn 2 tỷ đồng. Nếu vẫn quyết tâm mua thì xem như nhóm nhà đầu tư trên bị lỗ 21 tỷ đồng, còn bỏ cọc thì mất 4 tỷ đồng.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cho biết: Sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước. Với tiêu điểm là 2 lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, thị trường lập tức đóng băng sau đó, kèm theo với rất nhiều hệ lụy.

"Tưởng chừng như những thăng trầm của thị trường và những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những cơn sốt thì hiện tượng này sẽ không còn. Tuy nhiên, với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đây thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội", ông Khương bày tỏ lo ngại.

Với diễn biến tại Bình Phước vừa qua, ông Khương cho rằng "sân bay Técníc không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế". Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng việc xây dựng một sân bay không phải là bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh.

Thứ nhất, nó mới chỉ dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, thứ hai việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa.

Ngoài thông tin quy hoạch vừa qua ở tỉnh Bình Phước thì những thông tin về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản, tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

Tuy nhiên tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì thế việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Làm sao để tăng giá trị bất động sản?

TS. Sử Ngọc Khương cho biết, với giả định sân bay sẽ được hoàn thành cũng cần ít nhất khoảng 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt. Sau đó xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm.

"Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Còn để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể cần 5-10 năm nữa", ông Khương phân tích.

Hiện tại ở Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam ACV. Vì vậy ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông, hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay cần được cân nhắc.

Theo quan điểm của ông Sử Ngọc Khương, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm đầy cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp…

"Việc hình thành một khu dân cư không phải là dễ. Nó liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học. Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước? Đơn giản vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đa phận bộ phận người dân", ông Khương nêu vấn đề.

Do vậy theo vị chuyên gia này, để tăng giá trị bất động sản cần phải nắm bắt được nhu cầu và đáp ứng để tạo ra sức hút riêng biệt để thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học. Việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường.

Không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển

Ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh thêm, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Tuy nhiên đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.

"Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy", ông Khương phân tích.

Quay trở lại vụ sốt đất tại Bình Phước vừa qua, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mẩu đất đã là nguồn thu nhập chính từ trước giờ được đánh giá là quan ngại bởi các chuyên gia.

Tại Huyện Hớn Quản, đa phần người dân địa Phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Vậy việc bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhập chính.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những bong bóng nhà đất.

Đồng thời nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Nhìn chung, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào dùng đến đòn bẩy kinh tế, họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng.

Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.