Everland và câu chuyện tài chính phía sau dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn

 Vì sao Crystal Holidays Harbour Vân Đồn đội vốn?

Dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn được Everland quảng bá rầm rộ với tổng vốn đầu tư bất ngờ được điều chỉnh tăng từ 3.612 tỷ đồng lên tới 5.643 tỷ đồng trong năm 2024. Nguyên nhân được lãnh đạo Everland lý giải là do: Bổ sung chi tiết kỹ thuật và thiết kế sau khi có hồ sơ cơ sở; Phải đáp ứng quy chuẩn phòng cháy chữa cháy mới ban hành năm 2022; Yêu cầu cao hơn từ đơn vị vận hành (Centara Hotels & Resorts); Giá vật liệu, nhân công tăng trong thời gian qua.

 Đồng thời, lãnh đạo Everland cũng cho biết, dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn hiện chưa thể xác định biên lợi nhuận gộp do đang trong giai đoạn xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2027. Doanh thu chủ yếu sẽ đến từ hoạt động lưu trú du lịch dài hạn, thay vì bán căn hộ một lần.

Được biết, dự án có quy mô 5,6ha, mật độ xây dựng 58,2%, gồm 5 tòa khách sạn, căn hộ du lịch cao từ 28 - 34 tầng và một tòa trung tâm hội nghị quốc tế với sức chứa 1.500 chỗ ngồi.

Theo báo cáo tài chính của Everland, đến ngày 31/03/2025, Everland đã thu về khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đáng kể, lên tới 787,07 tỷ đồng. Phần lớn số tiền này đến từ các hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, với tổng giá trị hợp đồng đã ký kết là 1.640 tỷ đồng. Công ty kỳ vọng Tòa tháp A và B sẽ đi vào khai thác từ quý 3/2025. Toà tháp C đã xây thô đến tầng 20, toà D đã xây thô đến tầng 17, toà F đã xây thô đến tầng 2.

Tuy nhiên, giá trị đầu tư xây lắp đã hoàn thành được nghiệm thu của dự án này mới chỉ là hơn 1.511,37 tỷ đồng, còn cách rất xa tổng vốn đầu tư.

 Áp lực tài chính của Everland cũng đang thể hiện rõ qua chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tăng vọt, đạt 1.723,57 tỷ đồng tại ngày 31/3/2025. Con số này góp phần làm tổng hàng tồn kho của Everland lên tới 1.733,43 tỷ đồng tại cuối quý 1/2025, chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng tài sản 5.112,8 tỷ đồng.

Trong khi vốn bị kẹt trong dự án và hàng tồn kho, tại thời điểm cuối tháng 3/2025, nợ phải trả của Everland ở mức 2.288 tỷ đồng, tương đương 44,7% tổng tài sản, chiếm lớn nhất là nợ vay tài chính dài hạn 1.108 tỷ đồng… Everland đang vay nhiều nhất ở HDBank với 1.097,55 tỷ đồng với 2 hợp đồng tín dụng. Trong đó, khoản vay 523 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc cho Công ty Liên doanh TNHH Phát triển Đô thị mới An Khánh để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới Bắc An Khánh tại Ô đất HH5. Còn khoản vay 574,55 tỷ đồng là để đầu tư xây dựng dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn.

Từ vốn hóa dự án sang chi phí kinh doanh: Thay đổi quan trọng nói lên điều gì?

Cũng cần nhắc lại, tháng 4/2025 vừa qua, Everland đã thực hiện điều chỉnh hồi tố báo cáo tài chính quý 1/2024 liên quan đến chi phí đi vay từ HDBank.

Cụ thể, Everland đã điều chỉnh giảm hàng tồn kho tại ngày 31/03/2024 và tăng chi phí tài chính trong kỳ quý 1/2024 đối với khoản chi phí đi vay từ HDBank với số tiền hơn 9,42 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc, ban đầu, Everland đã hạch toán khoản lãi vay này vào vốn hóa dự án (tức là cộng vào giá trị hàng tồn kho/chi phí xây dựng dở dang của dự án), sau đó lại phải điều chỉnh sang chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ.

 Việc điều chỉnh này có ý nghĩa rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận: Hậu quả là lợi nhuận kế toán trước thuế của Everland trong quý 1/2024 bị điều chỉnh từ lãi gần 7,6 tỷ xuống còn âm 1,82 tỷ đồng. Chi phí tài chính (bao gồm lãi vay) tăng vọt từ 1,81 tỷ lên 11,23 tỷ đồng. Điều này cho thấy khoản lãi vay này thực chất đã bào mòn lợi nhuận thực tế của doanh nghiệp trong quý đó, thay vì được "ẩn" đi trong giá trị tài sản.

Theo một chuyên gia tài chính, khi chi phí lãi vay được vốn hóa vào dự án, nó làm tăng giá trị của hàng tồn kho hoặc chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Việc điều chỉnh hồi tố cho thấy khoản mục này có thể đã bị "phồng" lên một cách không chính xác, làm giảm chất lượng của tài sản được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán. Việc giảm hàng tồn kho hơn 9,4 tỷ đồng sau điều chỉnh cũng là một minh chứng.

 Chi phí đi vay vốn là một gánh nặng tài chính thực tế. Khi nó được chuyển từ vốn hóa sang chi phí hoạt động, nó phản ánh đúng hơn áp lực dòng tiền mà doanh nghiệp đang gánh chịu từ các khoản vay. Việc này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Everland đang có các khoản vay dài hạn lớn từ HDBank và tổng nợ vay lên tới hơn 1.238 tỷ đồng.

Việc phải điều chỉnh hồi tố một khoản mục quan trọng như chi phí lãi vay, đặc biệt khi nó làm thay đổi kết quả lợi nhuận từ lãi sang lỗ, là một dấu hiệu không tốt về sự ổn định và minh bạch của báo cáo tài chính. Điều này có thể làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, đặt ra câu hỏi về độ tin cậy của các số liệu khác và khả năng quản lý rủi ro tài chính của Everland, đặc biệt trong bối cảnh Tập đoàn đang triển khai các dự án quy mô lớn và liên tục đối mặt với dòng tiền kinh doanh âm qua các năm 2021-2024.