Dự án Tân Hạnh (Đồng Nai) bị chậm “sổ hồng”: Khi khách hàng vô tình… tự làm khó chính mình

Dự án gặp nhiều vướng mắc

Dự án Tân Hạnh do Cty CP Đồng Nai (CODONA) làm chủ đầu tư, quy mô không lớn, chỉ hơn 270 nền đất, được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ gần 20 năm trước.

Giữa 2017, Đại hội đồng cổ đông CODONA ra nghị quyết tách DN, thành lập Cty TNHH Tân Hạnh Đồng Nai. Toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan dự án Tân Hạnh được chuyển sang Cty Tân Hạnh. Quyết định này đã được thông qua cơ quan nhà nước, khi đầu tháng 10/2017 Sở KH&ĐT tỉnh cấp Giấy chứng nhận đăng ký DN cho Cty Tân Hạnh.

Dự án sau đó được ráo riết triển khai, được Đồng Nai điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Chủ đầu tư ủy quyền cho một DN môi giới tìm kiếm khách hàng, ký hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Dự án đã đóng tiền đất ở, đã được cấp phép xây dựng, điện nước… đầy đủ.

Đến cuối 2018, những căn nhà đầu tiên của khách đã được xây xong. Tới nay, theo ghi nhận trên thị trường, giá đất giao dịch tại đây đã tăng gấp 3 – 4 lần so với lúc khách ký hợp đồng. Tại dự án đã có gần 50 căn nhà và cùng trong tình trạng chưa “sổ hồng”. Trước đây, một số hộ dân khiếu nại chuyện chưa được mua điện trực tiếp từ Nhà nước. Khi Điện lực Biên Hòa giải quyết xong vấn đề này, lại phát sinh khiếu nại “nếu xây nhà mà phải chừa khoảng trống phía sau thì dễ mất trộm”, rồi căng băng rôn gây sức ép yêu cầu chủ đầu tư và DN môi giới sớm giao “sổ hồng”.

Được biết chỉ trong vòng chưa đầy hai tháng cuối năm 2020, Cty Tân Hạnh đã hai lần họp khách hàng tại dự án, cam kết đến tháng 8/2021 sẽ giao sổ đỏ, nên sự việc đã tạm lắng dịu. Tuy nhiên dư luận vẫn băn khoăn, tại sao dự án này chậm “sổ hồng”?

Ông Trần Đăng Toàn, đại diện Cty Tân Hạnh, cho biết: “Nguyên tắc của DN là không khi nào đổ lỗi. Tuy nhiên qua sự việc này, chúng tôi cũng muốn trần tình một số vấn đề cơ bản để mọi người hiểu rõ hơn quy định pháp luật xây dựng và đất đai, qua đó cảm thông cho các DN bất động sản”.

Theo ông Toàn, dự án này có quy hoạch 1/500 từ rất lâu, tận 2003. Hàng chục năm sau dự án mới triển khai, nên quy định pháp luật thay đổi nhiều, phát sinh vấn đề quy hoạch cũ đã không còn phù hợp. Ví dụ vấn đề lộ giới đường với một số lô đất, hay hành lang bảo vệ kênh rạch ở phần dự án tiếp giáp con rạch có tên Rạch Sỏi…

Quy hoạch bị để quá lâu cũng phát sinh một số vấn đề trên thực địa. Tại dự án, khi triển khai mới phát hiện vướng 1300m2 đất đã giao cho chủ đầu tư trên giấy tờ, nhưng thực tế người dân vẫn đang quản lý. Không muốn “làm căng” nhờ Nhà nước vào cuộc can thiệp, DN chọn hướng tự thỏa thuận với người dân để tự nguyện giao đất cho dự án.

Theo ông Toàn, những vướng mắc phát sinh trên luôn được cơ quan chức năng tạo điều kiện tháo gỡ, nên không phải là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm cấp “sổ hồng”. Ở dự án Tân Hạnh, chính vì tình trạng một số hộ dân cho nhà thầu tự xây nhà theo ý mình, không tuân thủ quy định về nhà mẫu, mới dẫn đến hệ quả khó có thể hoàn công ra sổ hồng.

Nếu khách “sửa sai”, chậm nhất tháng 8/2021 có “sổ hồng”

Ông Toàn giải thích, với các dự án như Tân Hạnh, nhà phải xây theo mẫu. Do khách mới ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản trong tương lai, nên luật không cấm việc khách tự thuê nhà thầu xây nhà; tuy nhiên bắt buộc phải theo mẫu do chủ đầu tư đưa ra.

Sở Xây dựng Đồng Nai cũng đã xác nhận quan điểm trên của Cty Tân Hạnh là phù hợp pháp luật. Tại Văn bản số 6342/SXD-QLXD trả lời về dự án Tân Hạnh, Sở Xây dựng đã khẳng định đây là dự án không có công trình công cộng, ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường; tại dự án này các công trình giao thông, cấp thoát nước, cấp điện… có cấp công trình lớn nhất là cấp III, nên nhà ở tại dự án không thuộc đối tượng do Sở Xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng.

Theo quy định, chủ đầu tư, khách hàng và một Cty xây dựng sẽ tự thẩm định thiết kế xây dựng các căn nhà tại dự án Tân Hạnh; để kết luận nhà đã xây đúng mẫu; từ đó mới có cơ sở hoàn công, ra sổ hồng đến từng khách.

Ông Toàn giải thích cụ thể: “Với dự án Tân Hạnh, ở bên trong nhà, chủ nhà có thể tùy ý xây ra sao, ngăn phòng thế nào, bằng vật liệu gì, trang trí theo sở thích... Nhưng phía bên ngoài buộc phải tuân thủ quy định về vị trí, chỉ giới xây dựng, các khoảng lùi, không gian kiến trúc cảnh quan (mẫu mặt tiền, màu sơn, mái che…)”.

Ông Mai Gia Được, Phó BQL dự án Cty Tân Hạnh, người trực tiếp “bám trụ” khu vực, thở dài: “Thế nhưng một số khách hàng không tìm hiểu quy định pháp luật, khăng khăng “nhà tôi tôi xây sao mặc tôi”. Vậy mới có tình trạng đường thoát hiểm và chữa cháy phía sau nhà bị khách “khiếu nại” là “để thông thống vậy dễ cho trộm đột nhập”.

Theo ghi nhận, tại dự án Tân Hạnh, rất nhiều nhà thiết kế mặt trước theo kiểu “một mình một chợ”, “không đụng hàng”… Theo quy định, ban công phải làm bằng kính cường lực, nhưng rất nhiều nhà làm bằng sắt hoa văn; hoặc tự dịch chuyển hướng ban công từ phải sang trái. Không ít nhà thay đổi kiểu dáng cổng hàng rào, không sơn tường mặt trước theo quy định mà “chơi trội” ốp gạch màu trang trí. Có những nhà “chơi lớn” khi làm mái bê tông cốt thép, còn xây “chuồng cu” phía trên, dù theo quy định chỉ được làm mái tôn thoát nước về phía trước. Có những ngôi nhà “không thèm” tuân thủ quy định nhà mẫu một nét nào, kiến trúc mặt tiền vừa thay đổi hoàn toàn, vừa không sử dụng vật liệu theo thiết kế cơ sở, ban công và mái còn lấn sang đất nhà bên cạnh…

Ông Toản khẳng định, Cty Tân Hạnh luôn có nhóm bảo vệ thường trực tại dự án, có người của BQL túc trực tư vấn góp ý nhắc nhở từng hộ dân, thường xuyên có thông báo chấn chỉnh công tác xây dựng… nhưng không ít khách hàng vẫn bỏ ngoài tai, đến khi hệ quả xảy ra là không thể hoàn công ra sổ hồng thì… căng băng rôn gây áp lực cho chủ đầu tư.

Được biết để giải quyết vấn đề, cuối tháng 7/2020 và tháng 9/2020, Cty Tân Hạnh đã hai lần họp bàn với các khách hàng. Các bên thống nhất một lần nữa rà soát lại những ngôi nhà đã xây khác so với nhà mẫu. Với những ngôi nhà xây sai, chủ đầu tư sẽ hướng dẫn cụ thể với từng nhà để khắc phục, sửa chữa. Cty Tân Hạnh cam kết nếu được các khách hàng phối hợp, chậm nhất tới tháng 8/2021 sẽ có “sổ hồng” giao các hộ.

Ông Đinh Quang Hoàng (SN 1957, chủ nhà ô 14, khu liên kế 2) đồng tình với quan điểm trên: “Dù chậm “sổ hồng”, nhưng tôi vẫn luôn yên tâm đây không phải dự án “ma”. Sau khi họp, Cty đã cử người xuống đo đạc thực tế từng hộ, mới thấy hầu như nhà nào cũng có sai, nhiều hay ít”.

“Thiết kế cơ sở ban đầu chủ đầu tư đưa mình rồi, đâu cãi được. Nói gì cũng phải hợp tình hợp lý, đừng cãi ngang đòi hỏi quyền lợi của mình bằng mọi cách. Nếu ai muốn xây sao xây, nhà thọt ra nhà thọt vô, thì còn gì là luật pháp, quy hoạch, xây dựng”.