Chính chủ đi đòi lại nhà 'bỗng dưng' bị bán, thế chấp

Sau 7 năm gửi đơn tố cáo ra công an và yêu cầu tòa buộc ngân hàng trả lại giấy tờ nhà, thì ngày 15.6 vừa qua, bà Hồ Thị Huệ đã được một bản án có hiệu lực pháp luật tuyên thắng kiện. Cụ thể, ngày 15.6 vừa qua, TAND cấp cao tại TP.HCM đã bác kháng cáo đòi phát mại tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu VN (Eximbank) đối với nhà đất 45 Trịnh Lỗi (Q.Tân Phú, TP.HCM) liên quan hợp đồng tín dụng do ông Nguyễn Hồng Sang vay tiền, thế chấp tại ngân hàng.

Mua tài sản từ chủ nhà giả

Theo hồ sơ vụ kiện, bà Hồ Thị Huệ (ngụ tại căn nhà 45 Trịnh Lỗi) là chủ căn nhà trên. Tháng 11.2015, bà Huệ phát hiện giấy tờ nhà đất (sổ hồng) bị mất nên làm đơn cớ mất, đề nghị được cấp lại sổ. Song, khi trích lục lại giấy tờ nhà đất thì Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Q.Tân Phú cho bà Huệ biết căn nhà đã được chuyển nhượng cho ông Phan Văn Hải vào ngày 28.10.2014 tại Phòng công chứng số 7, sau đó ông Hải chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Hồng Sang ngày 8.9.2015.

Biết sự việc, tháng 1.2016, bà Huệ gửi đơn ngăn chặn đến UBND Q.Tân Phú đề nghị không cho ông Sang chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho đối với căn nhà. Tuy nhiên, căn nhà lúc này đã bị ông Sang thế chấp vay tiền tại Eximbank từ ngày 8.9.2015. Đồng thời, do đến hạn không thanh toán được nợ, Eximbank đang khởi kiện ông Sang ra tòa đòi khoản nợ hơn 2,7 tỉ đồng. Trường hợp ông Sang không trả được nợ thì đề nghị tòa tuyên phát mại tài sản.

Tức tốc, bà Huệ làm đơn yêu cầu độc lập gửi tòa trình bày toàn bộ sự việc, yêu cầu hủy toàn bộ các hợp đồng chuyển nhượng liên quan căn nhà, cũng như việc tài sản bị thế chấp. Song song đó, bà Huệ gửi đơn khiếu nại đến Phòng công chứng số 7 đề nghị kiểm tra lại hồ sơ chuyển nhượng nhà đất từ bà sang ông Phan Văn Hải.

Tháng 2.2016, Phòng công chứng số 7 gửi công văn đến Công an Q.6 đề nghị điều tra và khởi tố vụ án có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” liên quan hợp đồng chuyển nhượng tài sản 45 Trịnh Lỗi. Ngày 19.9.2017, Công an Q.6 thông báo quá trình điều tra làm rõ, xét thấy có đối tượng khác đã giả danh bà Huệ thực hiện hành vi “làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức”, “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra ngày 28.2.2014 tại Phòng công chứng số 7. Tuy nhiên, do hết thời hạn điều tra mà chưa có đầy đủ thông tin để xác minh rõ đối tượng đã giả danh bà, vì vậy Cơ quan CSĐT Công an Q.6 tạm đình chỉ điều tra, và sẽ phục hồi điều tra khi làm rõ đối tượng.

Không chứng minh được có thẩm định tại chỗ

Tại tòa sơ thẩm, đại diện Eximbank trình bày ông Hải giới thiệu ông Sang vay 2,5 tỉ đồng mục đích mua nhà đất 45 Trịnh Lỗi, đồng thời sẽ thế chấp tài sản này để đảm bảo khoản vay. Ngày 31.8.2015, nhân viên ngân hàng gặp ông Hải và ông Sang tại địa chỉ căn nhà để thẩm định tài sản trực tiếp. Thông qua đó, ngân hàng thực hiện khảo sát, thu thập thông tin, số liệu bằng cách chụp hình ảnh bên ngoài, và bên trong, cảnh xung quanh căn nhà.

Luật sư Đinh Thị Quỳnh Như (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết trong những vụ án tương tự như trên, chủ nhà rất khó lấy lại được nhà hoặc giấy tờ liên quan, bởi quy định pháp luật nêu rất rõ là “bảo vệ người thứ 3 ngay tình”. Theo luật sư Quỳnh Như, để rủi ro không rơi vào chủ nhà và người cuối cùng nhận tài sản, thì chủ nhà nên thận trọng trong bảo quản giấy tờ liên quan, hoặc đưa cho một ai xem, chụp ảnh lại. Đồng thời bên mua, nhận tài sản sản thế chấp cần trực tiếp đến, vào trong căn nhà để xem nhà, thẩm định tài sản…

Ngược lại, phía bà Huệ khẳng định từ trước đến nay bà vẫn sinh sống tại 45 Trịnh Lỗi. Trong suốt quá trình gia đình bà sống tại đây, không có bất kỳ nhân viên nào của ngân hàng đến nhà để kiểm tra hay thẩm định, nên bà không hay biết tài sản bị đem bán, thế chấp.

Để xem xét hiệu lực của Hợp đồng thế chấp giữa ông Sang và Eximbank, HĐXX đã xem xét toàn bộ quá trình mua bán tài sản thế chấp trước đó. Theo đó, căn cứ vào hồ sơ thu thập từ Cơ quan CSĐT Công an Q.6, thể hiện CMND mang tên bà Hồ Thị Huệ lưu tại Phòng công chứng số 7 được làm giả bằng phương pháp in phun màu; chữ ký và vân tay của Hồ Thị Huệ trên hợp đồng chuyển nhượng (bản chính, lưu tại Phòng công chứng số 7) không trùng giống với dấu vân tay của bà Hồ Thị Huệ dùng làm mẫu so sánh; lời khai của ông Phan Văn Hải tại CQĐT cũng thể hiện ông có gặp người xưng là Hồ Thị Huệ bán nhà, nhưng người này không phải là bà Hồ Thị Huệ (chủ nhà thật sự - PV) mà ông gặp tại cơ quan công an.

Từ những tài liệu, chứng cứ trên, xử sơ thẩm, TAND TP.HCM nhận định bà Huệ không tham gia thực hiện bất cứ giao dịch pháp lý nào liên quan đến bán tài sản 45 Trịnh Lỗi. Vì vậy, việc chuyển nhượng từ bà Huệ (giả) sang ông Hải vô hiệu do vi phạm về chủ thể của giao dịch dân sự.

Bên cạnh đó, theo HĐXX, căn cứ khoản 2 điều 133 bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ 3 ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch khác thì giao dịch đó không vô hiệu”.

Từ đó, tòa xác định giao dịch vay, thế chấp giữa Eximbank và ông Sang không vô hiệu. Nhưng xét quy trình thẩm định tài sản của Eximbank có nhiều vi phạm, hơn nữa, ngân hàng trình bày có xem xét thực tế đối với tài sản thế chấp nhưng không có tài liệu chứng minh, nhằm xác định tài sản thế chấp có đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của ông Sang theo quy định tại điều 158 bộ luật Dân sự 2015 về quyền năng của chủ sở hữu. Do đó, tòa xác định hợp đồng thế chấp tài sản của ông Sang và ngân hàng không phát sinh hiệu lực nên không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng là phát mại tài sản để thi hành khoản nợ tín dụng của ông Sang.

Để giải quyết toàn vẹn vụ án, HĐXX sơ thẩm tuyên Eximbank trả lại sổ đỏ căn nhà 45 Trịnh Lỗi cho bà Huệ; giao dịch chuyển nhượng giữa bà Huệ (giả) và ông Phan Văn Hải vô hiệu, nên việc ông Hải tiếp tục chuyển nhượng nhà đất trên cho ông Sang cũng không phát sinh hiệu lực, nên ông Hải phải hoàn trả tiền bán nhà nhận từ ông Sang.

Sau bản án sơ thẩm, Eximbank kháng cáo nhưng cấp phúc thẩm bác toàn bộ kháng cáo của Eximbank.