Các ngân hàng đang cho vay bất động sản ra sao

Cùng với chứng khoán, bất động sản luôn được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xếp loại vào nhóm tín dụng có rủi ro cao so với các ngành, lĩnh vực kinh tế khác. Nhiều năm trở lại đây, cơ quan quản lý tiền tệ luôn dùng các biện pháp để kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này.

Số liệu từ NHNN cho biết tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã duy trì xu hướng giảm trong 3 năm trở lại đây từ 26,76% năm 2018, xuống 21,53% năm 2019, và giảm mạnh còn 9,97% trong năm 2020 vừa qua.

Mức tăng tín dụng bất động sản năm vừa qua thậm chí còn thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành, đạt 12,13%.

Ngân hàng nào cho vay kinh doanh bất động sản nhiều nhất?

Trong khi đó, ghi nhận trong báo cáo của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng ngân hàng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản năm 2019 là hơn 521.800 tỷ đồng. Số dư này sau đó tăng liên tục qua từng quý của năm 2020 và đạt trên 633.700 tỷ đồng vào cuối năm.

Với mức tăng trưởng tín dụng toàn ngành 12,13% năm 2020, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đến cuối năm vào khoảng 9,2 triệu tỷ, tương đương tỷ trọng cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện chiếm 6,8% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đây được xem là nằm trong ngưỡng an toàn theo thông lệ (khoảng 6,3-7%).

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi Quốc hội, đến giữa năm 2020, khi tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt 8,3 triệu tỷ, tín dụng với lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả kinh doanh và tự sử dụng) đạt khoảng 1,6 triệu tỷ, chiếm hơn 19% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm trên 62% dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Nếu xét riêng tại các ngân hàng, Techcombank đang là nhà băng dẫn đầu về cả số dư và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản, lần lượt ở mức 91.360 tỷ đồng và chiếm 33,4% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng mẹ đến cuối năm 2020.

Đáng chú ý, số dư nợ này đã tăng gần 80% trong năm qua, tương đương tăng ròng hơn 40.000 tỷ đồng/năm. Thực tế, những năm trước đó, Techcombank luôn là ngân hàng duy trì tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản và liên quan bất động sản cao nhất thị trường khi tệp khách hàng của nhà băng này cũng chủ yếu là nhóm “đại gia” bất động sản như Vingroup, Sungroup…

Sau Techcombank, Eximbank là nhà băng với dư nợ cho vay đứng ngoài top 15 nhưng lại có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn thứ 2 thị trường, với hơn 30.310 tỷ (cuối tháng 6/2020). Số dư này chiếm 29,3% tổng dư nợ cho vay cùng thời điểm của ngân hàng mẹ.

Tuy vậy, trái ngược với Techcombank, số dư cho vay kinh doanh bất động sản của Eximbank lại ghi nhận giảm so với cuối năm 2019. Trong đó, giá trị cho vay tuyệt đối đã giảm gần 4.000 tỷ, tương đương 11%.

Ngoài 2 nhà băng có tiếng trong cho vay kinh doanh bất động sản nói trên, một vài ngân hàng khác ghi nhận tỷ trọng cho vay lĩnh vực này đạt 2 chữ số trong tổng dư nợ đến cuối năm 2020 còn có VPBank với gần 28.400 tỷ (12,8% tổng dư nợ); MSB với 9.020 tỷ (chiếm 11,4%); Vietcapital Bank với gần 5.700 tỷ nhưng cũng chiếm 14,2% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng mẹ…

Có số dư cho vay kinh doanh bất động sản trên 27.000 tỷ cuối năm 2020 nhưng với việc là ngân hàng có dư nợ cho vay cao nhất hệ thống ngân hàng thương mại, tỷ trọng này tại BIDV chỉ là 2,3%. Tương tự, với hơn 20.800 tỷ cho vay kinh doanh bất động sản, SHB cũng mới dành 5,8% tổng dư nợ tín dụng cho hoạt động này.

Trong năm 2020, ngoài Techcombank đẩy mạnh cho vay kinh doanh bất động sản và VPBank ghi nhận tăng trưởng thì hầu hết ngân hàng đều giảm tỷ trọng vốn tín dụng vào đây.

Trong đó, MSB là ngân hàng có tỷ lệ giảm mạnh nhất khi đưa tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản giảm từ 24% xuống 11%. Theo ông Nguyễn Hoàng Linh, Tổng giám đốc MSB, việc giảm tỷ trọng cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản năm vừa qua có mục đích chủ yếu là cơ cấu lại danh mục tín dụng và tập trung vào các lĩnh vực cốt lõi, phù hợp với khẩu vị rủi ro thận trọng của ngân hàng.

Ngoài ra, cả BIDV, ACB, SHB… đều ghi nhận xu hướng giảm tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ của ngân hàng mẹ năm vừa qua.

Dư nợ cho vay bất động sản thực tế ra sao?

Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản chỉ là một phần trong tổng dư nợ các ngân hàng cho vay với khách hàng có liên quan lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, số này bao gồm cả xây dựng, kinh doanh khách sạn, nhà hàng, khu du lịch, cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở khác…

Nếu tính cả dư nợ các lĩnh vực này, tỷ trọng cho vay liên quan bất động sản tại hầu hết nhà băng đều lớn hơn rất nhiều con số trên báo cáo tài chính.

Như Techcombank, chia sẻ tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020, ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT cho biết dư nợ cho vay liên quan bất động sản chiếm tới hơn 70% dư nợ của ngân hàng đến cuối quý I/2020.

Tại báo cáo tài chính kiểm toán riêng ngân hàng mẹ năm 2020, nếu gộp cả dư nợ trong lĩnh vực xây dựng và cá nhân (hơn 80% là cho vay mua nhà để ở), tổng dư nợ cho vay liên quan bất động sản của Techcombank đến cuối 2020 cũng chiếm gần 70% dư nợ ngân hàng, tương đương gần 186.000 tỷ, tăng hơn 30% so với năm liền trước.

Tỷ lệ này tăng chủ yếu nhờ cho vay kinh doanh bất động sản và xây dựng, trong khi tỷ trọng cho vay cá nhân tại đây đã giảm từ 45,1% năm 2019 xuống 39,05%.

Một nhà băng khác hạch toán chi tiết các khoản cho vay cá nhân mua nhà ở và nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở là VPBank với số dư 36.334 tỷ đồng đến cuối năm 2020, tăng 33%.

Nếu tính tổng các khoản cho vay liên quan bất động sản tại VPBank bao gồm kinh doanh bất động sản, xây dựng và cho vay cá nhân để mua nhà ở, tỷ trọng này chiếm 40,5% dư nợ cho vay của ngân hàng mẹ, tương đương hơn 89.400 tỷ đồng. So với năm liền trước, số dư này cũng tăng xấp xỉ 30%.

Tại BIDV, tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 2,3% dư nợ ngân hàng mẹ, tương đương hơn 27.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhà băng này còn gần 103.700 tỷ đồng dư nợ trong lĩnh vực xây dựng đến cuối năm 2020. Số này nâng tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản và xây dựng tại ngân hàng lên mức 130.700 tỷ, tương đương 11,1% tổng dư nợ.

Trong báo cáo đánh giá về BIDV công bố năm 2019, Công ty Chứng khoán BVSC cho biết BIDV mới là ngân hàng có thị phần cho vay bất động sản và nhà ở lớn nhất thị trường, cao hơn cả Techcombank. Vì vậy, nhiều khả năng phần dư nợ cho vay cá nhân mua nhà để ở đang được ngân hàng này hạch toán vào dư nợ nhóm ngành khác với số dư nợ đến cuối năm 2020 là 171.307 tỷ đồng, chiếm 14,53% tổng dư nợ.

Ngoài ra, nếu gộp cả phần dư nợ liên quan bất động sản (xây dựng, khách sạn, nhà hàng…) tại nhiều nhà băng khác, tỷ trọng này cũng cao hơn số liệu trên báo cáo tài chính, đạt 35% tại Eximbank (6/2020); 32% tại Vietcapital Bank; 22% tại HDBank; 21% tại MSB; 20% tại SHB; hay 10% tại MBBank…

Quy mô tín dụng bất động sản qua kênh trái phiếu

Ngoài nguồn tín dụng thông qua cho vay, các ngân hàng còn một kênh rót vốn cho lĩnh vực bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp.

Ghi nhận tăng mạnh trong năm 2020 nhưng tỷ trọng dư nợ qua kênh trái phiếu vào lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm phần nhỏ so với dư nợ qua kênh cho vay của ngân hàng.

Cụ thể, trong năm 2020, các doanh nghiệp đã phát hành tổng cộng 455.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng 48% so với năm 2019, nâng tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành đến cuối năm 2020 vào khoảng 960.000 tỷ đồng.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 182.600 tỷ đồng, tương đương 40% tổng giá trị phát hành toàn thị trường năm 2020 và là nhóm phát hành nhiều nhất trong 2 năm gần đây.

Trong số các nhà đầu tư tiêu thụ trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường, SSI Research cho biết 14 ngân hàng thương mại mà công ty này theo dõi (chiếm 76% thị phần tín dụng toàn hệ thống trừ Agribank) có số dư lớn nhất, khoảng 185.000 tỷ đồng đến cuối năm 2020, tăng 47% so với cuối năm liền trước.

Tuy nhiên, tỷ trọng bình quân đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trong tổng tín dụng của các ngân hàng này cũng chỉ vào khoảng 3,2%. Trong đó, nhóm sở hữu trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất hiện nay là Techcombank, VPBank và MBBank.

Về phần trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, sau giai đoạn bùng nổ đầu năm 2020, lượng phát hành 4 tháng cuối năm đã có xu hướng giảm mạnh, chỉ đạt 22.600 tỷ, bằng 38% lượng phát hành riêng tháng 8/2020 và bằng 12% cả năm.

Diễn biến này đến từ việc Nghị định 81 bắt đầu có hiệu lực từ 1/9/2020 với nhiều quy định siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu như các lô phát hành riêng lẻ phải cách nhau tối thiểu 6 tháng; tổng dư nợ phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu…